深圳市規(guī)土委發(fā)文加大捂地處罰力度，10萬平住宅4年內(nèi)竣工！
剛剛，深圳市規(guī)劃國土委在官網(wǎng)上發(fā)布深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）通知。內(nèi)容如下：
各區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)），各有關(guān)單位：
《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
特此通知。
市規(guī)劃國土委
2018年10月17日
深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）
為加強(qiáng)土地供應(yīng)批后監(jiān)管，規(guī)范建設(shè)用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進(jìn)行、分類處理、節(jié)約集約”的原則，制定本辦法。
第一條本辦法所稱開工，是指土地使用權(quán)人依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程開工按照保障性住房建設(shè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法所稱竣工，是指土地使用權(quán)人依法取得整宗地的規(guī)劃驗(yàn)收合格證明或建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。
第二條本辦法適用于已取得劃撥決定書或已簽訂土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）的建設(shè)用地開工、竣工管理。
政府投資類項(xiàng)目用地的開工、竣工延期按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理。
第三條根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)、建筑高度和建筑規(guī)模的不同，對(duì)劃撥和出讓用地的開工、竣工期限作如下規(guī)定。
（一）主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工（具體竣工期限按實(shí)際建筑體量確定）。
（二）主體功能為非住房類建設(shè)項(xiàng)目的開工、竣工期限按下表規(guī)則確定。
＊表格所稱開工期限、竣工期限，均自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起算。
（三）非住房類建設(shè)項(xiàng)目地下室≥3層的，其開工日期可以在前款規(guī)定基礎(chǔ)上再延長6個(gè)月，竣工期限相應(yīng)順延。
（四）項(xiàng)目按時(shí)開工后，在竣工前經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率（增加建筑面積）的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，按總建筑面積參照上表重新核定竣工期限；在項(xiàng)目竣工后經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率（增加建筑面積）的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，增加部分建筑面積按上表核定竣工期限。
（五）出讓用地存在地質(zhì)條件特別復(fù)雜等其他特殊情形的，土地使用權(quán)出讓方組織論證后，可對(duì)用地的開工、竣工期限再另行規(guī)定、約定。
第四條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向土地使用權(quán)出讓方報(bào)告項(xiàng)目開工、建設(shè)進(jìn)度、竣工等情況。土地使用權(quán)人確實(shí)無法按劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定按時(shí)開工、竣工的，可按照本辦法申請(qǐng)延長開工、竣工期限，并對(duì)不能按時(shí)開工、竣工原因進(jìn)行說明并舉證。
第五條政府、政府有關(guān)部門行為的原因（非土地使用權(quán)人自身原因）包括：
（一）因未按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目無法按時(shí)開工、竣工的；
（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件按時(shí)開工、竣工的；
（三）因政府出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修訂的；
（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法按時(shí)開工、竣工的；
（五）因軍事管制、文化保護(hù)等無法按時(shí)開工、竣工的；
（六）政府、政府有關(guān)部門對(duì)特定區(qū)域或特殊類型的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有其他強(qiáng)制性要求及其他行為，致使項(xiàng)目無法按時(shí)開工、竣工的。
因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致無法開工、竣工的，按照前款規(guī)定辦理。
第六條土地使用權(quán)人主張無法按時(shí)開工、竣工屬本辦法第五條規(guī)定原因的，應(yīng)當(dāng)提供原因說明材料和市、區(qū)主管部門出具的書面證明。書面證明應(yīng)如實(shí)說明對(duì)地塊施工的實(shí)際影響及影響的期間。
市、區(qū)主管部門按各自職責(zé)分工出具影響開工、竣工的書面證明。其中：屬市級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由市級(jí)主管部門出具書面證明；屬區(qū)級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由區(qū)級(jí)主管部門出具書面證明。因情況特殊或職權(quán)劃分不清的，可報(bào)請(qǐng)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）協(xié)調(diào)或指定有關(guān)部門出具書面證明。
第七條因本辦法第五條規(guī)定情形導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目用地不能按時(shí)開工或竣工，土地使用權(quán)人申請(qǐng)延長開工、竣工期限的，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)對(duì)未按時(shí)開工、竣工的原因進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定后按程序辦理延期手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定開工、竣工期限。如土地使用權(quán)人對(duì)認(rèn)定結(jié)果提出異議或存在其他特殊情形的，由土地使用權(quán)出讓方報(bào)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）審定。
按前款規(guī)定延長開工期限的，不計(jì)收違約金，每次延期不得超過1年，竣工期限相應(yīng)順延。
第八條除本辦法第七條規(guī)定情形外，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定期限內(nèi)按時(shí)開工，開工期限不予延期。超過規(guī)定、約定的開工期限未動(dòng)工開發(fā)造成土地閑置的，按照閑置土地相關(guān)規(guī)定處理。
土地使用權(quán)人申請(qǐng)竣工延期的，應(yīng)在竣工期屆滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，并按申請(qǐng)延長竣工的期限繳納違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長3個(gè)月，按合同地價(jià)的1．5％計(jì)收；不足3個(gè)月的，按1．5％計(jì)收。申請(qǐng)延期只可延期1次且最長不得超過2年。土地使用權(quán)人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原出讓合同約定的竣工期限順延。
土地使用權(quán)人未申請(qǐng)竣工延期但實(shí)際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可按合同地價(jià)的20％計(jì)收違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20％的，按實(shí)際測算的比例計(jì)收；也可以按劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。
土地使用權(quán)人繳清違約金后，由土地使用權(quán)出讓方辦理延長竣工期限的手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定竣工期限。
第九條劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定分期開發(fā)建設(shè)并規(guī)定、約定了各分期的竣工期限的，竣工延期的違約責(zé)任按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定分別確定逾期竣工的期限和面積。劃撥決定書或出讓合同未規(guī)定、約定分期開發(fā)建設(shè)的，以整宗地竣工的時(shí)間確定逾期竣工的期限。
第十條為切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地供后開發(fā)利用監(jiān)管，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)進(jìn)一步做好預(yù)警提醒工作，通過現(xiàn)場核查、閑置土地處置、竣工驗(yàn)收、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度跟蹤管理等手段，構(gòu)建土地利用全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。
第十一條政府有關(guān)部門在受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)核查申請(qǐng)用地是否在劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的竣工期限內(nèi)竣工。逾期竣工的，受理部門應(yīng)告知土地使用權(quán)人在辦理延長土地竣工期限手續(xù)后，方可辦理有關(guān)規(guī)劃和用地手續(xù)。
第十二條本辦法實(shí)施前已簽訂出讓合同但還未竣工的建設(shè)項(xiàng)目，除涉及閑置土地或已經(jīng)閑置土地處置延長開工、竣工期限以及已辦理開工、竣工期限延期的項(xiàng)目外，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)按照本辦法規(guī)定調(diào)整開工、竣工期限。經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整開工、竣工期限的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中重新約定未按時(shí)開工、竣工的違約責(zé)任。
土地使用權(quán)人未申請(qǐng)調(diào)整開工、竣工期限，因無法按時(shí)竣工申請(qǐng)竣工延期或?qū)嶋H竣工逾期的，違約責(zé)任按出讓合同約定執(zhí)行；出讓合同未約定的，按照本辦法執(zhí)行。實(shí)際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可根據(jù)實(shí)際情況，與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后，按土地使用權(quán)出讓金的20％計(jì)收違約金；也可以按出讓合同約定，無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。
第十三條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年。本辦法實(shí)施前我市發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
政策解讀請(qǐng)往下看
1
強(qiáng)化批后監(jiān)管，規(guī)范開竣工延期管理
批后監(jiān)管是土地利用管理的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管力度，是保障土地使用權(quán)出讓合同的履行，預(yù)防土地閑置，提高土地節(jié)約集約利用水平的重要舉措。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來我市建設(shè)用地按時(shí)開竣工比例普遍偏低，特別是產(chǎn)業(yè)用地不按照合同約定開發(fā)建設(shè)情形較為嚴(yán)重，合同履約及開發(fā)建設(shè)情況不理想。為規(guī)范建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進(jìn)一步加以規(guī)范。《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上，通過對(duì)開竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范開竣工延期管理工作。
2
合理確定建設(shè)項(xiàng)目開竣工期限
目前，國家除住房建設(shè)項(xiàng)目明確了開工竣工期限以外，其他用途用地項(xiàng)目并未作明確規(guī)定。為合理確定建設(shè)項(xiàng)目的開工竣工期限，按照建筑設(shè)計(jì)及施工的有關(guān)規(guī)定，在綜合以往工作實(shí)際以及充分征求意見的基礎(chǔ)上，選取了“建筑高度”和“建筑規(guī)模”兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)作為確定具體建設(shè)項(xiàng)目開工、竣工期限的依據(jù)。
考慮到不同的建筑高度和建設(shè)規(guī)模，所采用的建筑設(shè)計(jì)、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的工期產(chǎn)生直接影響。因此，《管理辦法》中“建筑高度”采用《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（gb50352—2005）關(guān)于超高層建筑高度（超過100米）進(jìn)行區(qū)分。“建筑面積”以5萬、10萬平方米作為建筑面積為界點(diǎn)，合理確定開竣工期限。
3
嚴(yán)格開竣工延期管理，加大竣工違約處罰力度
《管理辦法》對(duì)政府、政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致未按時(shí)開竣工的情形進(jìn)行了列舉，并對(duì)出具證明材料的部門、認(rèn)定的程序等進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)范了政府原因開竣工延期的處理。對(duì)企業(yè)自身原因未按期開工的，為避免規(guī)避閑置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年后將按閑置土地相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
此外，《管理辦法》對(duì)竣工違約的違約金計(jì)收基數(shù)和計(jì)收比例進(jìn)行了調(diào)整，計(jì)收基數(shù)由“土地出讓金”調(diào)整為“合同地價(jià)”，計(jì)收比例由“每半年5％”調(diào)整“每3個(gè)月1．5％”；對(duì)逾期滿2年（含2年）的，可以按照繳納基數(shù)的20％收取違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20％的，按實(shí)際測算的比例征收；也可以根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同約定，政府有權(quán)無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。調(diào)整后，竣工違約的應(yīng)支付的違約金大幅提高。
4
新舊政策銜接
為了保持政策的延續(xù)性，避免因政策修訂而導(dǎo)致新的問題產(chǎn)生，根據(jù)“從舊從輕”的原則，本辦法實(shí)施前已簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，符合條件的建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)人可申請(qǐng)按新辦法調(diào)整開工竣工期限和違約責(zé)任；也可按已簽訂的出讓合同約定執(zhí)行，出讓合同未約定的，按照《管理辦法》執(zhí)行。
購房置業(yè)，少則數(shù)十萬，多則數(shù)千萬，怎能紙上談兵？怎能沒有指引？地產(chǎn)凝眸20年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，歷經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)、營銷代理、地產(chǎn)評(píng)論多行業(yè)實(shí)戰(zhàn)，國家建設(shè)部、人事部首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書獲得者，房天下2017年度人氣爆棚答主獎(jiǎng)、今日頭條百城千盤優(yōu)秀獎(jiǎng)獲得者，
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為加強(qiáng)土地供應(yīng)批后監(jiān)管，規(guī)范建設(shè)用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進(jìn)行、分類處理、節(jié)約集約”的原則，制定本辦法。
第一條本辦法所稱開工，是指土地使用權(quán)人依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程開工按照保障性住房建設(shè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法所稱竣工，是指土地使用權(quán)人依法取得整宗地的規(guī)劃驗(yàn)收合格證明或建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。
第二條本辦法適用于已取得劃撥決定書或已簽訂土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）的建設(shè)用地開工、竣工管理。
政府投資類項(xiàng)目用地的開工、竣工延期按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理。
第三條根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)、建筑高度和建筑規(guī)模的不同，對(duì)劃撥和出讓用地的開工、竣工期限作如下規(guī)定。
（一）主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工（具體竣工期限按實(shí)際建筑體量確定）。
（二）主體功能為非住房類建設(shè)項(xiàng)目的開工、竣工期限按下表規(guī)則確定。
＊表格所稱開工期限、竣工期限，均自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起算。
（三）非住房類建設(shè)項(xiàng)目地下室≥3層的，其開工日期可以在前款規(guī)定基礎(chǔ)上再延長6個(gè)月，竣工期限相應(yīng)順延。
（四）項(xiàng)目按時(shí)開工后，在竣工前經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率（增加建筑面積）的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，按總建筑面積參照上表重新核定竣工期限；在項(xiàng)目竣工后經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率（增加建筑面積）的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，增加部分建筑面積按上表核定竣工期限。
（五）出讓用地存在地質(zhì)條件特別復(fù)雜等其他特殊情形的，土地使用權(quán)出讓方組織論證后，可對(duì)用地的開工、竣工期限再另行規(guī)定、約定。
第四條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向土地使用權(quán)出讓方報(bào)告項(xiàng)目開工、建設(shè)進(jìn)度、竣工等情況。土地使用權(quán)人確實(shí)無法按劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定按時(shí)開工、竣工的，可按照本辦法申請(qǐng)延長開工、竣工期限，并對(duì)不能按時(shí)開工、竣工原因進(jìn)行說明并舉證。
第五條政府、政府有關(guān)部門行為的原因（非土地使用權(quán)人自身原因）包括：
（一）因未按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目無法按時(shí)開工、竣工的；
（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件按時(shí)開工、竣工的；
（三）因政府出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修訂的；
（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法按時(shí)開工、竣工的；
（五）因軍事管制、文化保護(hù)等無法按時(shí)開工、竣工的；
（六）政府、政府有關(guān)部門對(duì)特定區(qū)域或特殊類型的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有其他強(qiáng)制性要求及其他行為，致使項(xiàng)目無法按時(shí)開工、竣工的。
因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致無法開工、竣工的，按照前款規(guī)定辦理。
第六條土地使用權(quán)人主張無法按時(shí)開工、竣工屬本辦法第五條規(guī)定原因的，應(yīng)當(dāng)提供原因說明材料和市、區(qū)主管部門出具的書面證明。書面證明應(yīng)如實(shí)說明對(duì)地塊施工的實(shí)際影響及影響的期間。
市、區(qū)主管部門按各自職責(zé)分工出具影響開工、竣工的書面證明。其中：屬市級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由市級(jí)主管部門出具書面證明；屬區(qū)級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由區(qū)級(jí)主管部門出具書面證明。因情況特殊或職權(quán)劃分不清的，可報(bào)請(qǐng)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）協(xié)調(diào)或指定有關(guān)部門出具書面證明。
第七條因本辦法第五條規(guī)定情形導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目用地不能按時(shí)開工或竣工，土地使用權(quán)人申請(qǐng)延長開工、竣工期限的，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)對(duì)未按時(shí)開工、竣工的原因進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定后按程序辦理延期手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定開工、竣工期限。如土地使用權(quán)人對(duì)認(rèn)定結(jié)果提出異議或存在其他特殊情形的，由土地使用權(quán)出讓方報(bào)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）審定。
按前款規(guī)定延長開工期限的，不計(jì)收違約金，每次延期不得超過1年，竣工期限相應(yīng)順延。
第八條除本辦法第七條規(guī)定情形外，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定期限內(nèi)按時(shí)開工，開工期限不予延期。超過規(guī)定、約定的開工期限未動(dòng)工開發(fā)造成土地閑置的，按照閑置土地相關(guān)規(guī)定處理。
土地使用權(quán)人申請(qǐng)竣工延期的，應(yīng)在竣工期屆滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，并按申請(qǐng)延長竣工的期限繳納違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長3個(gè)月，按合同地價(jià)的1．5％計(jì)收；不足3個(gè)月的，按1．5％計(jì)收。申請(qǐng)延期只可延期1次且最長不得超過2年。土地使用權(quán)人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原出讓合同約定的竣工期限順延。
土地使用權(quán)人未申請(qǐng)竣工延期但實(shí)際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可按合同地價(jià)的20％計(jì)收違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20％的，按實(shí)際測算的比例計(jì)收；也可以按劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。
土地使用權(quán)人繳清違約金后，由土地使用權(quán)出讓方辦理延長竣工期限的手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定竣工期限。
第九條劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定分期開發(fā)建設(shè)并規(guī)定、約定了各分期的竣工期限的，竣工延期的違約責(zé)任按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定分別確定逾期竣工的期限和面積。劃撥決定書或出讓合同未規(guī)定、約定分期開發(fā)建設(shè)的，以整宗地竣工的時(shí)間確定逾期竣工的期限。
第十條為切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地供后開發(fā)利用監(jiān)管，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)進(jìn)一步做好預(yù)警提醒工作，通過現(xiàn)場核查、閑置土地處置、竣工驗(yàn)收、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度跟蹤管理等手段，構(gòu)建土地利用全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。
第十一條政府有關(guān)部門在受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)核查申請(qǐng)用地是否在劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的竣工期限內(nèi)竣工。逾期竣工的，受理部門應(yīng)告知土地使用權(quán)人在辦理延長土地竣工期限手續(xù)后，方可辦理有關(guān)規(guī)劃和用地手續(xù)。
第十二條本辦法實(shí)施前已簽訂出讓合同但還未竣工的建設(shè)項(xiàng)目，除涉及閑置土地或已經(jīng)閑置土地處置延長開工、竣工期限以及已辦理開工、竣工期限延期的項(xiàng)目外，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)按照本辦法規(guī)定調(diào)整開工、竣工期限。經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整開工、竣工期限的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中重新約定未按時(shí)開工、竣工的違約責(zé)任。
土地使用權(quán)人未申請(qǐng)調(diào)整開工、竣工期限，因無法按時(shí)竣工申請(qǐng)竣工延期或?qū)嶋H竣工逾期的，違約責(zé)任按出讓合同約定執(zhí)行；出讓合同未約定的，按照本辦法執(zhí)行。實(shí)際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可根據(jù)實(shí)際情況，與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后，按土地使用權(quán)出讓金的20％計(jì)收違約金；也可以按出讓合同約定，無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。
第十三條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年。本辦法實(shí)施前我市發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
政策解讀請(qǐng)往下看
1
強(qiáng)化批后監(jiān)管，規(guī)范開竣工延期管理
批后監(jiān)管是土地利用管理的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管力度，是保障土地使用權(quán)出讓合同的履行，預(yù)防土地閑置，提高土地節(jié)約集約利用水平的重要舉措。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來我市建設(shè)用地按時(shí)開竣工比例普遍偏低，特別是產(chǎn)業(yè)用地不按照合同約定開發(fā)建設(shè)情形較為嚴(yán)重，合同履約及開發(fā)建設(shè)情況不理想。為規(guī)范建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進(jìn)一步加以規(guī)范。《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上，通過對(duì)開竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范開竣工延期管理工作。
2
合理確定建設(shè)項(xiàng)目開竣工期限
目前，國家除住房建設(shè)項(xiàng)目明確了開工竣工期限以外，其他用途用地項(xiàng)目并未作明確規(guī)定。為合理確定建設(shè)項(xiàng)目的開工竣工期限，按照建筑設(shè)計(jì)及施工的有關(guān)規(guī)定，在綜合以往工作實(shí)際以及充分征求意見的基礎(chǔ)上，選取了“建筑高度”和“建筑規(guī)模”兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)作為確定具體建設(shè)項(xiàng)目開工、竣工期限的依據(jù)。
考慮到不同的建筑高度和建設(shè)規(guī)模，所采用的建筑設(shè)計(jì)、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的工期產(chǎn)生直接影響。因此，《管理辦法》中“建筑高度”采用《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（gb50352—2005）關(guān)于超高層建筑高度（超過100米）進(jìn)行區(qū)分。“建筑面積”以5萬、10萬平方米作為建筑面積為界點(diǎn)，合理確定開竣工期限。
3
嚴(yán)格開竣工延期管理，加大竣工違約處罰力度
《管理辦法》對(duì)政府、政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致未按時(shí)開竣工的情形進(jìn)行了列舉，并對(duì)出具證明材料的部門、認(rèn)定的程序等進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)范了政府原因開竣工延期的處理。對(duì)企業(yè)自身原因未按期開工的，為避免規(guī)避閑置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年后將按閑置土地相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
此外，《管理辦法》對(duì)竣工違約的違約金計(jì)收基數(shù)和計(jì)收比例進(jìn)行了調(diào)整，計(jì)收基數(shù)由“土地出讓金”調(diào)整為“合同地價(jià)”，計(jì)收比例由“每半年5％”調(diào)整“每3個(gè)月1．5％”；對(duì)逾期滿2年（含2年）的，可以按照繳納基數(shù)的20％收取違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20％的，按實(shí)際測算的比例征收；也可以根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同約定，政府有權(quán)無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。調(diào)整后，竣工違約的應(yīng)支付的違約金大幅提高。
4
新舊政策銜接
為了保持政策的延續(xù)性，避免因政策修訂而導(dǎo)致新的問題產(chǎn)生，根據(jù)“從舊從輕”的原則，本辦法實(shí)施前已簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，符合條件的建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)人可申請(qǐng)按新辦法調(diào)整開工竣工期限和違約責(zé)任；也可按已簽訂的出讓合同約定執(zhí)行，出讓合同未約定的，按照《管理辦法》執(zhí)行。
購房置業(yè)，少則數(shù)十萬，多則數(shù)千萬，怎能紙上談兵？怎能沒有指引？地產(chǎn)凝眸20年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，歷經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)、營銷代理、地產(chǎn)評(píng)論多行業(yè)實(shí)戰(zhàn)，國家建設(shè)部、人事部首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書獲得者，房天下2017年度人氣爆棚答主獎(jiǎng)、今日頭條百城千盤優(yōu)秀獎(jiǎng)獲得者，
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