銀行對商業(yè)地產(chǎn)放貸愈加謹(jǐn)慎 地產(chǎn)股機會不明顯
3月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國15個熱點城市新建商品住宅銷售價格延續(xù)總體穩(wěn)定態(tài)勢。多數(shù)行業(yè)分析師認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)資金面偏緊，未來或繼續(xù)回歸理性。a股市場上，經(jīng)過年初的突然大漲后，地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)，從總基本面表現(xiàn)來看，除部分低估值龍頭外，地產(chǎn)板塊整體機會并不明顯。
昨日，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀2月份70城市房價數(shù)據(jù)時稱，各地因地制宜、因城施策，繼續(xù)實行分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計局測算，2月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均繼續(xù)下降，降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。
房企公司債將進入到期高峰
“2018年下半年將步入房企公司債到期高峰，但從目前債市情況來看， 部分房企或難以實現(xiàn)以新債償還舊債?！?平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃表示。根據(jù)記者了解，不少房企在銀行的融資難度增加，紛紛加大對資管計劃、信托產(chǎn)品等另類融資渠道的需求。
“現(xiàn)在銀行的貸款是可以拿到的，但相比過去要難一些。特別是一些資質(zhì)不好，或者對融資需求比較大的開發(fā)商，肯定需要開拓其他的融資途徑。比如近期的房地產(chǎn)信托就比較多。”一位開發(fā)商人士認(rèn)為。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后的三周里，集合信托共成立163款產(chǎn)品，成立規(guī)模為227億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立39個，占比為募23.94%。募集資金超過73億元，占比在30%以上。這也意味著，近三分之一的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。
記者通過“好信托”網(wǎng)站也發(fā)現(xiàn)，目前在發(fā)行的信托產(chǎn)品中，多數(shù)預(yù)期收益率都不低，其中，光大信托-弘瑞6號在售的信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-陽光城預(yù)期年化收益率為8.70%~9%。在另一家信托產(chǎn)品專業(yè)網(wǎng)站上，中江信托-金虎347號預(yù)期年化收益率更是達到9%~9.5%。
房企整體到位資金增速回落
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個月房企整體到位資金2.40萬億元，同比增長4.8%，增速較2017年回落3.4個百分點。國內(nèi)貸款增速為0.3%，較去年全年回落17個百分點。平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃指出，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款。
若2018年上半年銷售受阻，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金壓力，必須尋求信托等其他融資渠道。
a股地產(chǎn)板塊整體性機會不明顯
在a股市場上，房地產(chǎn)板塊借助于低估值和政策變化預(yù)期，從去年年底到今年年初出現(xiàn)一波大的反彈。
萬科a股價在今年1月24日一度站上42.24元，但此后一路下滑，周一報收31.58元，下跌幅度超過25%。根據(jù)記者了解，有機構(gòu)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)板塊估值并不高，但鑒于行業(yè)基本面局面仍無明顯改善跡象，整體板塊的投資機會尚未出現(xiàn)，部分階段性機會主要集中在房屋租賃政策方面。
3月19日上午，央行副行長潘功勝接受上證報記者采訪時表示，今年將就金融支持住房租賃市場發(fā)布相關(guān)文件，有望今年上半年出臺。對于公募房地產(chǎn)信托投資基金（reits）推出的時間表，潘功勝表示，“正在與相關(guān)部門研究，希望能夠盡早展開試點?！?br>住房租賃政策紅利有望給板塊帶來一定的刺激，“但行業(yè)整體機會并不明顯?！睆V州一位私募人士對廣州日報全媒體記者表示。
行業(yè)分析
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)并購或增多
“今年以來，不少商業(yè)地產(chǎn)項目反映銀行融資持續(xù)收緊。”昨日，廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會會長黃文杰告訴記者，受此影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專家預(yù)計，未來行業(yè)并購案例將增加，集中度將提升。
銀行對商業(yè)地產(chǎn)放貸更謹(jǐn)慎
據(jù)了解，中山市一家位于市區(qū)的購物中心，地理位置不錯，開業(yè)兩年多，如果進行場地改造、品牌調(diào)整等，發(fā)展空間很大。但是，受資金困難為主的各種原因困擾，開發(fā)商只好找到有實力的公司合作介入經(jīng)營。
交行金融研究中心高級研究員夏丹告訴記者，實際上，近幾年銀行對商業(yè)地產(chǎn)貸款都很謹(jǐn)慎。而今年在銀行貸款規(guī)模整體收縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)能分到的額度更為有限。
工商銀行廣州分行相關(guān)人士表示，在當(dāng)前銀行資金市場總體偏緊的情況下，該行對房企的資金重點投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策及廣州城市規(guī)劃布局，開發(fā)商綜合實力強、經(jīng)驗豐富，項目資本金比例要求符合監(jiān)管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項目。
某股份制銀行廣州分行相關(guān)人士向記者透露，目前各家銀行對商業(yè)地產(chǎn)均持謹(jǐn)慎態(tài)度，一般只接受核心城區(qū)的抵押物且要求是非常優(yōu)質(zhì)的客戶，并需嚴(yán)格審核是否符合限購限貸的要求。
另一家股份制銀行廣州分行也表示，對于經(jīng)營性物業(yè)，目前主要支持以下幾類項目：一是針對轄區(qū)內(nèi)一、二線城市核心地段，擇優(yōu)選擇穩(wěn)定運營時間較長的酒店類項目；二是一、二線城市核心辦公區(qū)域的辦公寫字樓；三是一、二線城市居住區(qū)內(nèi)以互動型、體驗型業(yè)態(tài)為主的新型商業(yè)綜合體等物業(yè)。
鼓勵進行資產(chǎn)證券化
據(jù)夏丹分析，收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款是因為當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)供過于求的局面導(dǎo)致。黃文杰也認(rèn)為，現(xiàn)有已開發(fā)的物業(yè)的招商和租賃都不盡如人意。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2017年全國計劃開業(yè)購物中心970個，實際新開504個，總體量超4600萬㎡，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高；同時，466個項目延期開業(yè)，開業(yè)率下降至52%，連續(xù)5年微幅下跌。
自2014年后，購物中心供應(yīng)增速放緩趨勢明顯，商業(yè)體競爭更為激烈，預(yù)計未來開發(fā)商對增量商業(yè)市場持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，盤活存量商業(yè)或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)生存“最強助攻”。
黃文杰認(rèn)為，一方面銀行融資收緊，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)鼓勵進行資產(chǎn)證券化。
“但是，不同傳統(tǒng)的融資方式關(guān)注資產(chǎn)的評估價值，資產(chǎn)證券化的融資方式更關(guān)注運營成果及變現(xiàn)值?！秉S文杰指出。
夏丹預(yù)計，未來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的并購案將更多，行業(yè)集中度提升。商業(yè)地產(chǎn)運營更考驗運營能力及資金實力。此外，還將有過剩的寫字樓或商業(yè)用途的用地等改成租賃住房相關(guān)性質(zhì)。
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