杭州排隊(duì)買房：搖號吸引剛需 價(jià)差誘惑投資客
“凌晨排隊(duì)、冒雨驗(yàn)資、萬人登記……”在杭州樓市實(shí)行搖號開盤后不到一個(gè)月，“瘋狂排隊(duì)買房”的一幕再次上演。
5月25日，杭州融信瀾天和華夏四季兩個(gè)新盤啟動(dòng)搖號登記，由于登記搖號前需要去銀行驗(yàn)資，于是，在售樓處排隊(duì)買房演變成了銀行排隊(duì)凍資，“銀行加班到凌晨”“隊(duì)伍長達(dá)一公里”，再次刺激著購房者的神經(jīng)。
歷經(jīng)一年多調(diào)控，杭州樓市為何再現(xiàn)瘋狂？在“房住不炒”的背景下，杭州樓市又將何去何從？人民網(wǎng)記者采訪了多位杭州本地開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士。
搖號：吸引剛需大軍
作為杭州搖號新政出臺后的新盤，融信瀾天和華夏四季都改變了項(xiàng)目的開盤程序。以融信瀾天為例，購房者參與搖號的步驟為“線上、線下報(bào)名-銀行驗(yàn)資、凍結(jié)資金-登記搖號”。
也就是說，在參加搖號之前意向購房者需要提供驗(yàn)資證明，即先在開發(fā)商指定銀行進(jìn)行征信審核并預(yù)審，根據(jù)征信情況在該銀行開設(shè)個(gè)人賬戶，存入相應(yīng)現(xiàn)金存款并凍結(jié)，并提供指定銀行賬戶余額復(fù)印件。
根據(jù)最新住房貸款政策要求，無房無貸記錄客戶，存款凍結(jié)金額為50萬；已擁有一套住房或無住房有貸款記錄存款凍結(jié)金額為100萬；一次性付款的客戶存款凍結(jié)金額為150萬；存款凍結(jié)時(shí)間為搖號公示當(dāng)天，如提前自行解凍的，視為自動(dòng)放棄搖號資格。
融信項(xiàng)目方負(fù)責(zé)人表示：“搖號提供驗(yàn)資證明，一方面是一定程度上避免了重復(fù)參與搖號，另一方面，也提高意向購房者的中簽率。在實(shí)施過程中，我們考慮到了客戶量的問題，所以銀行準(zhǔn)備了11家，其中3家銀行可以網(wǎng)上凍結(jié)，全款客戶可直接辦理，預(yù)備銀行還有4-5家，可補(bǔ)充辦理。”
“網(wǎng)上傳出去的客戶量最大的也就是公積金辦理銀行，工行延中支行跟民生西湖支行。但是第一次采取網(wǎng)上申報(bào)也是經(jīng)驗(yàn)不足，沒有料想到客戶選擇辦理銀行太集中，剛好又是跟華夏四季選擇銀行撞在了一起。他們也是這2家支行，導(dǎo)致客戶排隊(duì)時(shí)間過長，其實(shí)其他幾家銀行沒有這么夸張的排隊(duì)情況出現(xiàn)。”上述負(fù)責(zé)人回復(fù)稱。
事實(shí)上，公積金購房者增多也反映出了在搖號新政實(shí)施之后剛需購房客也回歸了購房大軍。此前，杭州新盤開盤存在著“全款+硬關(guān)系，號子費(fèi)滿天飛”的亂象，搖號新政的實(shí)施無疑給剛需購房者帶來了希望。
例如融信瀾天，就規(guī)定本次項(xiàng)目銷售將提供總房源量40%比例的房源，供“無房家庭”優(yōu)先搖號。本地開發(fā)商也向記者表示：“搖號實(shí)施一個(gè)月以來，‘茶水費(fèi)’的現(xiàn)象沒有了，不管什么關(guān)系，搖號都一視同仁，無論首付和全款客戶都要搖號選房，而且現(xiàn)場還有公證人員，保證了購房和選房時(shí)的公開和公正。”
而且，上述的融信瀾天和華夏四季都具有“低總價(jià)、小戶型”的特征，且板塊利好因素疊加，也使其吸引了更多剛需大軍的加入。
限價(jià)：一、二手房價(jià)倒掛
“排隊(duì)最根本的原因還是在于價(jià)格，一、二手房房價(jià)倒掛。”一位全國性房企的杭州營銷負(fù)責(zé)人向記者表示。
據(jù)項(xiàng)目公開信息，最炙手可熱的融信瀾天備案均價(jià)為每平方米18460元，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價(jià)超過3萬，而華夏四季樓盤精裝修均價(jià)為每平方米26105元，周邊二手房的單價(jià)也在3萬元以上。
在杭州樓市實(shí)行“新房限價(jià)”的背景下，一、二手房房價(jià)倒掛是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，兩者差價(jià)從幾千元不等甚至上萬。“這就相當(dāng)于政策幫你向開發(fā)商打了折扣。”
“買新房就像打新股”，根據(jù)杭州本地的專業(yè)人士測算，按照目前的市場行情，華夏四季單價(jià)2.6萬元，交付年限1.3年，以90平方米的戶型計(jì)算，若持有兩年后變現(xiàn)，那么年化收益率在25%；同樣地，融信瀾天交付時(shí)間為1.5年，若持有兩年后變現(xiàn)，那么年化收益率在36%.
除了剛需客外，對于投資者來講，在其他投資渠道匱乏的情況下，這無疑是一筆劃算的買賣。畢竟，從土地價(jià)格來看，融信瀾天周邊的地價(jià)已經(jīng)沖上了每平方米1.7萬，這幾乎與目前的售價(jià)相同。
“我有幾個(gè)同事組合在一起，一個(gè)人有房票，然后大家一起湊錢驗(yàn)資，買到就是賺到，更不必提有錢人了……”一位杭州購房者向記者表示。
高額的利差、高攀的地價(jià)、高位的房價(jià)，在“三高”的誘惑下，剛需軍裹挾著投資客，杭州樓市越加瘋狂。
供求：庫存告急、需求旺盛
圖：杭州商品房供求走勢。（來自中原地產(chǎn)） 上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“從供求關(guān)系看，去年下半年至今，杭州樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，4月份出現(xiàn)了一個(gè)供應(yīng)高峰，大家需求一下激發(fā)出來了。”
“杭州庫存近期都處于較低的水平，目前庫存出清周期只有2.6個(gè)月，明顯處于庫存告急的狀態(tài)。拿杭州來說，庫存告急：一方面是銷售快。主要是因?yàn)槌鞘懈拢ㄅ飸魠^(qū)改造）及貨幣安置政策釋放的巨量的購買力以及城市能級提升、基建發(fā)展、骨架擴(kuò)張帶來的對內(nèi)對外的吸附力的提升，當(dāng)然也有少量炒房客的助力，造成的外圍擠壓內(nèi)圍的部分恐慌式購房。另一方供應(yīng)不足，主要是政府限價(jià)，很多項(xiàng)目達(dá)不到開發(fā)商的心里預(yù)期，使得項(xiàng)目延期入市；或是達(dá)到銷售預(yù)期，政府控制預(yù)售證，也延緩了項(xiàng)目入市。”一名來自杭州的開發(fā)商向記者分析。
從房價(jià)走勢來看，經(jīng)過兩年的持續(xù)上漲，杭州房價(jià)仍然在高位上行。新房方面，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年以來，成交均價(jià)已經(jīng)從每平方米27057元上漲至每平方米28681元。二手房方面，來自杭州中指院的數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的4月份中，杭州主城區(qū)二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為1.05%，而同比漲幅為18.90%，二手住宅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米29103元。
事實(shí)上，杭州自從2016年房價(jià)開始走出低谷，在2017年g20峰會(huì)后房價(jià)顯著上漲，而去年以來嚴(yán)厲的調(diào)控并未打破人們對房價(jià)上漲的預(yù)期，隨著杭州亞運(yùn)會(huì)的臨近，人們相信房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
“亞運(yùn)會(huì)之前應(yīng)該還會(huì)大漲，但是亞運(yùn)會(huì)之后會(huì)不會(huì)迎來拋售潮呢？”一位購房者擔(dān)心。
在“房住不炒”的背景下，杭州樓市“非理性上漲”是非常危險(xiǎn)的。對此，盧文曦建議稱：“加大土地供應(yīng)，并且價(jià)格不能太高，平衡市場預(yù)期；加快市場供應(yīng)，并且價(jià)格也是要比較穩(wěn)定的價(jià)格；加大調(diào)控力度，比如各方面資金審核，限購審核等等；尤其是限購限貸，這個(gè)要嚴(yán)查，并且補(bǔ)短板，比如假結(jié)婚之類的。”
“在調(diào)控政策上，應(yīng)更注重保護(hù)剛需、打擊投資者，例如其他熱點(diǎn)城市以及出臺的‘限售’政策，杭州目前還沒有此方面規(guī)定。”一位杭州業(yè)內(nèi)人士建議稱。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波建議：“滿足購房者的居住需求，同時(shí)要對于不同的市場情況進(jìn)行精準(zhǔn)和嚴(yán)格的調(diào)控，比如，限價(jià)的幅度以及區(qū)域，如何對于剛需購房者進(jìn)行保護(hù)等都需同步考慮。”
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除了剛需客外，對于投資者來講，在其他投資渠道匱乏的情況下，這無疑是一筆劃算的買賣。畢竟，從土地價(jià)格來看，融信瀾天周邊的地價(jià)已經(jīng)沖上了每平方米1.7萬，這幾乎與目前的售價(jià)相同。
“我有幾個(gè)同事組合在一起，一個(gè)人有房票，然后大家一起湊錢驗(yàn)資，買到就是賺到，更不必提有錢人了……”一位杭州購房者向記者表示。
高額的利差、高攀的地價(jià)、高位的房價(jià)，在“三高”的誘惑下，剛需軍裹挾著投資客，杭州樓市越加瘋狂。
供求：庫存告急、需求旺盛
圖：杭州商品房供求走勢。（來自中原地產(chǎn)） 上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“從供求關(guān)系看，去年下半年至今，杭州樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，4月份出現(xiàn)了一個(gè)供應(yīng)高峰，大家需求一下激發(fā)出來了。”
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從房價(jià)走勢來看，經(jīng)過兩年的持續(xù)上漲，杭州房價(jià)仍然在高位上行。新房方面，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年以來，成交均價(jià)已經(jīng)從每平方米27057元上漲至每平方米28681元。二手房方面，來自杭州中指院的數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的4月份中，杭州主城區(qū)二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為1.05%，而同比漲幅為18.90%，二手住宅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米29103元。
事實(shí)上，杭州自從2016年房價(jià)開始走出低谷，在2017年g20峰會(huì)后房價(jià)顯著上漲，而去年以來嚴(yán)厲的調(diào)控并未打破人們對房價(jià)上漲的預(yù)期，隨著杭州亞運(yùn)會(huì)的臨近，人們相信房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
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“在調(diào)控政策上，應(yīng)更注重保護(hù)剛需、打擊投資者，例如其他熱點(diǎn)城市以及出臺的‘限售’政策，杭州目前還沒有此方面規(guī)定。”一位杭州業(yè)內(nèi)人士建議稱。
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