禪城村級工業(yè)園改造提速
“這兩幢樓建筑面積有3.2萬平方米，目前已經(jīng)全部認(rèn)租，等待交收?！睆堥渡侠蚀妩h總支部書記招灼添興奮地說。在他身后，聳立著兩幢米黃色的七層建筑，和旁邊低矮的廠房形成鮮明對比。這是上朗村正在打造的北區(qū)工業(yè)區(qū)，也是張槎街道重點推進(jìn)的村級工業(yè)園改造項目。
1月初，中共佛山市委十二屆五次全會報告提到，佛山要全力推進(jìn)村級工業(yè)園區(qū)整治提升，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展，并推動村級工業(yè)園區(qū)整治提升從“要我提升”到“我要提升”的轉(zhuǎn)變，為全面解決這一問題定下了自我加碼的基調(diào)。
城市化的推進(jìn)讓禪城面臨的發(fā)展空間瓶頸越來越突出，向村級工業(yè)園要空間顯得更為迫切。今年的禪城區(qū)政府工作報告提出，年內(nèi)要重點挖潛產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推進(jìn)村級工業(yè)區(qū)提質(zhì)增效三年行動計劃，4個鎮(zhèn)街每個打造2個示范點。其中，張槎作為佛山6個千億大鎮(zhèn)之一，擁有3000畝低矮廠房，村級工業(yè)園改造成為政府工作的“重中之重”。
現(xiàn)狀
改造收益高 村居主動性強
根據(jù)禪城區(qū)政府工作報告的要求，今年禪城各個鎮(zhèn)街要打造2個村級工業(yè)園改造示范點。“2個村級工業(yè)園示范點初步選址為上朗北區(qū)工業(yè)區(qū)（原上朗漂染廠地塊）和村尾銀天閣以西地塊（原西瓦廠）?！睆堥督值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
其中，上朗北區(qū)工業(yè)區(qū)項目地處張槎西北角，原為上朗漂染廠所在地，占地40多畝，總建筑面積1.3萬平方米。
“改造前是一片低矮廠房，每年租金收入120萬元，土地價值沒有得到充分體現(xiàn)?！闭凶铺斫榻B，為了推動集體經(jīng)濟發(fā)展，最大限度發(fā)揮土地價值，從2015開始上朗村就謀劃對該地塊進(jìn)行改造，并在2016年完成規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)工作。
根據(jù)規(guī)劃，改造項目總建設(shè)面積6.5萬平方米，由上朗經(jīng)濟社對土地進(jìn)行整合并統(tǒng)一規(guī)劃，將原有物業(yè)進(jìn)行升級改造，建設(shè)4棟7層高的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，打造成一個高端現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。目前項目一期已完成主體建設(shè)，計劃今年3月完成驗收，5月交付租客，二期項目已經(jīng)完成打樁。
“改造后租金從原來每平方米12到14元提高至15到16元，加上建筑面積的增加算下來整個項目年租金可以達(dá)到約1100萬，比原來增長了近10倍?！闭凶铺肀硎荆寮壒I(yè)園改造給村集體經(jīng)濟帶來的促進(jìn)作用顯而易見，村民對于改造項目普遍持支持態(tài)度，除了該項目外，今年上朗村還將繼續(xù)推進(jìn)其他兩個項目的改造工作，并為明年的改造項目作前期準(zhǔn)備工作。
在距離上朗北區(qū)工業(yè)區(qū)以南約2.5公里，位于張槎村尾村銀天閣以西約200米，另一村級工業(yè)園項目經(jīng)過改造提升后，原來殘舊的廠房鋪上了紅磚綠瓦，煥然一新。
“項目占地面積約28.6畝，原來租給了佛陶公司建設(shè)西瓦廠，每年租金約200萬元。”村尾村委會主任馮潤享介紹，由于項目地處張槎一路邊上，地理條件優(yōu)越，為了更好地對舊廠房進(jìn)行開發(fā)利用，去年1月份村尾投入3000萬元啟動了項目提升工作，利用原有舊廠房進(jìn)行外樓層加固和提升，同時對整體布局進(jìn)行了重新梳理，讓原來單調(diào)的廠房搖身一變成為了時尚的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
“項目在去年底完工，目前正在進(jìn)行招商工作。”馮潤享表示，改造后項目將重點引入商業(yè)業(yè)態(tài)，按照原來的規(guī)劃，年租金能夠達(dá)到650萬到750萬元，較原來提高3到4倍。
這并非村尾推進(jìn)的首個改造項目，地處佛山國家高新區(qū)禪城園的核心位置，村尾村地理位置優(yōu)越，周邊工業(yè)園和廠區(qū)密布，吸引了大量外來人口，目前全村戶籍人口約2300人，外來人口卻達(dá)到2.5萬人，超過了戶籍人口的10倍。隨著近幾年禪西片區(qū)的發(fā)展提速，土地價值不斷提升，村尾積極推進(jìn)村級工業(yè)園改造。
“從上屆領(lǐng)導(dǎo)班子開始，我們加強對原來低矮廠房的改造，完成了聯(lián)興、順景等工業(yè)園區(qū)的改造工作，取得了良好經(jīng)濟效益?！瘪T潤享介紹，改造前只有約1萬平方米物業(yè)，改造后提高到5萬平方米，租金收入增長了約8倍。
難點
歷史遺留問題亟待破解
雖然改造給村集體帶來的經(jīng)濟效益顯著，但在具體推進(jìn)過程中，仍存在不少制約。其中，歷史遺留問題較為突出。
馮潤享介紹，上世紀(jì)八九十年代土地統(tǒng)征時建起的很多村級工業(yè)園物業(yè)，不少存在遺留問題，比如手續(xù)不夠完善、土地產(chǎn)權(quán)不明晰等，“至今村里還有個別土地只有土地批文而沒有土地證，不具備報建的最基本條件?！?br> 他表示，這讓村級工業(yè)園的改造陷入了兩難境地，一方面是政策對歷史問題的解決目前仍缺乏具體指引；另一方面村領(lǐng)導(dǎo)班子又要對全體村民負(fù)責(zé)，如果舊廠房拆了后由于手續(xù)不完備導(dǎo)致無法承建，就會造成租金收入的下降。
“以我們村為例，目前有齊全手續(xù)的土地不多?！瘪T潤享介紹，目前村尾村仍有約250畝村級工業(yè)園土地，但其中能夠開發(fā)的已經(jīng)不多。
由于各種局限，今年村尾并沒有新增村級工業(yè)園改造項目，目前正在開展的改造主要是圍繞“美麗文明村居”和“廣東省新農(nóng)村示范點”兩項工作展開，包括正在規(guī)劃的村級污水管網(wǎng)建設(shè)、外河涌整治和清淤等，總投資約2500萬元。
村尾村面臨的問題并非個案。作為中心城區(qū)，禪城在五區(qū)中城市化起步最早，由于歷史原因帶來的改造難題，在很多村居普遍存在。對此，在今年佛山市兩會禪城區(qū)代表團分組審議上，佛山市委副書記、政法委書記區(qū)邦敏就直言：“有的時候不是村民不想改，而是政府沒有配套的政策，村級工業(yè)園改造需要對歷史問題有一個解決方案，沒有解決方案就改不下去了?！?br> 除土地問題外，各村居在村級工業(yè)園改造的過程中，也還面臨著其他一些工作的制約。
在招灼添看來，目前在推進(jìn)村級工業(yè)園改造的過程中，辦證、規(guī)劃、設(shè)計等報建工作有待優(yōu)化和簡化，不然很容易影響改造的進(jìn)度。
“以辦證為例，由于上世紀(jì)的土地使用證是以單幢廠房為單位的，不符合目前連片開發(fā)的需要，所以我們在改造的過程中需要把原來多個土地證合并成一個，為后續(xù)開發(fā)提供便利，但在實際申請過程中往往需要大半年時間，溝通成本和時間成本都比較高，給后面的規(guī)劃、設(shè)計等一系列工作也會帶來影響?！闭凶铺肀硎?，希望政府在推進(jìn)村級工業(yè)園改造的過程中，能夠優(yōu)化審批流程，加快審批速度，進(jìn)一步提升服務(wù)效率。
行動
七種方式推進(jìn)村級工業(yè)園改造
上朗和村尾只是禪城村級工業(yè)園改造的縮影。
作為中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，張槎以26平方公里的面積創(chuàng)造出超千億工業(yè)產(chǎn)值，其背后是城市發(fā)展空間幾近飽和，面臨“無地可用”的困境。
對此，張槎街道黨工委書記劉志誠表示，接下來張槎的發(fā)展要以村級工業(yè)園改造作為抓手，村級工業(yè)園改造將是張槎未來工作“重點中的重點”。
劉志誠介紹，目前張槎轄區(qū)現(xiàn)有約3000多畝低舊矮廠房，為張槎發(fā)展提供了空間。目前各低矮廠房多數(shù)為轄區(qū)各村、各村民小組所有，升級改造主要以街道扶持，村經(jīng)聯(lián)社聯(lián)合村經(jīng)濟社對土地進(jìn)行整合并統(tǒng)一規(guī)劃，將原有物業(yè)進(jìn)行升級改造或拆除舊廠房進(jìn)行改造。
“接下來張槎將堅持政府引導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)，推動村級低矮廠房連片整合、連片開發(fā)，打造成為符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)劃的高質(zhì)量都市型產(chǎn)業(yè)載體，實現(xiàn)騰籠換鳥，切實優(yōu)化農(nóng)村環(huán)境，提升農(nóng)民收入?！?br> 具體而言，張槎將采取七種方式開展村級工業(yè)園的改造，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級提供更多優(yōu)質(zhì)載體：包括規(guī)劃用途，通過政府收儲農(nóng)村土地，規(guī)劃為商住用地；通過區(qū)街聯(lián)動的方式，由區(qū)、街國有公司租賃村級工業(yè)園或村土地，用來建設(shè)新的載體提升物業(yè)價值；撬動社會資金，對村的土地進(jìn)行改造，或建設(shè)新的載體；以區(qū)位、成本、人才優(yōu)勢來吸引企業(yè)租用村土地建設(shè)企業(yè)總部，以高新區(qū)帶動村一級經(jīng)濟發(fā)展；各村自身改造提升，如建設(shè)主題街區(qū)、美麗文明村居等項目；規(guī)劃用途，建設(shè)公共綠地、公園等，提升農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和公共服務(wù)；在村土地上建設(shè)租賃住房。
為進(jìn)一步推進(jìn)改造工作，目前張槎制定了村級工業(yè)園改造提升的扶持政策初稿，并上報區(qū)相關(guān)部門，以區(qū)街聯(lián)動的模式，進(jìn)一步加快集體土地的開發(fā)建設(shè)。
■特寫
一位村支部書記的“經(jīng)濟賬”
“我們村0.6平方公里，900多畝地，除宅基地、道路、河涌等占用土地外，還有500畝左右土地屬于產(chǎn)業(yè)用地，其中有20多萬平方米低矮廠房?！闭f起上朗村的各項數(shù)據(jù)，招灼添信手拈來，算上去年當(dāng)選為上朗村黨總支部書記，他已經(jīng)連續(xù)五屆參與村居管理職務(wù)，對上朗的各項發(fā)展了如指掌。在他看來，上朗正迎來新一輪發(fā)展機遇，而要抓住這一輪機遇，就需要加快推進(jìn)村級工業(yè)園的改造。
“前幾屆雖然也有開展相關(guān)工作，但都是一幢幢地改，我們這屆一個重要任務(wù)就是要對村物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模改造?！彼榻B，今年上朗村正在推進(jìn)3個項目，除上朗北區(qū)工業(yè)區(qū)外，還有一個近2萬平方米的改造項目將于7月初招投標(biāo)，另外上朗還計劃按省一級的標(biāo)準(zhǔn)新建一所幼兒園。
此外，上朗正在為2019年一個占地56畝的項目開展前期報建工作。所有這些項目，計劃于今明兩年內(nèi)完成。多個項目同時推進(jìn)，讓上朗村迎來了新一輪建設(shè)潮。對此，招灼添表示，上朗村級工業(yè)園改造的順利推進(jìn)得益于幾方面有利因素。
“上世紀(jì)開展土地統(tǒng)征時，我們村把剩余的土地所有權(quán)收歸村委會一級，再統(tǒng)一返還給各生產(chǎn)隊進(jìn)行利用，在開發(fā)過程中由村委會成立的聯(lián)八物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌，各村小組以股東身份參與進(jìn)來，從而實現(xiàn)共同開發(fā)共同受益，避免了不同村小組之間產(chǎn)生糾紛?！边@一舉措讓上朗村的土地權(quán)屬得到明晰。
然而，由于早期開發(fā)過程中存在的不規(guī)范操作，和其他村居一樣，上朗村也面臨著土地手續(xù)不全等歷史遺留問題，制約了改造工作的開展，“我們從上一屆開始就積極籌措，把早期的耕地占用稅全部進(jìn)行了補交，基本解決了歷史問題，為后期的開發(fā)利用奠定基礎(chǔ)?！?br> 在此基礎(chǔ)上，上朗村也對開發(fā)模式進(jìn)行了探索，通過集資或帶資的方式引入社會資本，加快推進(jìn)開發(fā)進(jìn)程，“過去村物業(yè)的開發(fā)主要靠自有資金進(jìn)行，由于村的經(jīng)濟力量有限，因此開發(fā)速度很慢。為了推進(jìn)開發(fā)速度，我們采取公開招投標(biāo)的方式，由施工方進(jìn)行墊資，然后再以物業(yè)租金進(jìn)行返還。”招灼添介紹，這種開發(fā)模式一方面加快了改造進(jìn)度，另一方面也有效控制了風(fēng)險，獲得了村民的支持。
村級工業(yè)園改造給上朗村帶來的好處顯而易見?！澳壳拔覀兇鍛艏丝诩s2900人，村兩級經(jīng)濟收入約6300萬元，改造后預(yù)計北區(qū)工業(yè)區(qū)項目的收入就比原來增加近1000萬元?！闭凶铺斫榻B，除了收入提升外，項目改造也為上朗村的業(yè)態(tài)帶來變化。
改造前上朗村的廠房主要出租給針織企業(yè)，尤其以小企業(yè)居多，給管理帶來難度。改造后由于新廠房各方面硬件較原來得到大幅提升，吸引了越來越多上規(guī)模的企業(yè)進(jìn)駐，“我們在建的三四幢廠房已經(jīng)有幾個大的廠家將進(jìn)駐，他們一租就是整層甚至整幢?！闭凶铺肀硎?。
■鏈接
禪城村級工業(yè)園提升之路
上世紀(jì)90年代開始，“村村點火、戶戶冒煙”的工業(yè)發(fā)展模式成為珠三角經(jīng)濟騰飛的重要動力。地處珠三角腹地的禪城也不例外，村級工業(yè)園遍布各個鎮(zhèn)街，甚至與居民區(qū)夾雜在一起，為城市發(fā)展和管理帶來挑戰(zhàn)。據(jù)禪城區(qū)安監(jiān)部門統(tǒng)計，目前禪城區(qū)共有120個村級工業(yè)園區(qū)。
近年來，隨著城市升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，提升改造村級工業(yè)園成為禪城拓展城市發(fā)展空間的主攻方向，涌現(xiàn)出一系列改造典范。
2012年底，張槎的歐洲工業(yè)園c區(qū)啟動建設(shè)，2014年底迎來首批進(jìn)駐企業(yè)，該園區(qū)是聚集發(fā)展歐洲先進(jìn)裝備制造業(yè)的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于整體拆除舊物業(yè)重建并引入新產(chǎn)業(yè)從而徹底更新產(chǎn)業(yè)載體功能的模式。
2014年，祖廟街道指導(dǎo)東升村委會引入佛山聚薈投資有限公司對格沙工業(yè)區(qū)實施改造提升。
2014年6月，石灣鎮(zhèn)街道的佛山泛家居電商創(chuàng)意園開始動工改造，該園區(qū)通過對舊物業(yè)的適當(dāng)提升并賦予新的產(chǎn)業(yè)定位，成功促使高能耗、低產(chǎn)出的村級工業(yè)園向高品質(zhì)、高附加值的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變。
2015年開始，禪城著手對村級工業(yè)園區(qū)進(jìn)行安全生產(chǎn)綜合整治，通過“多措并舉+多方協(xié)同”，力促園區(qū)安全運行。
2016年，佛山市委書記魯毅在全市城市治理大會上提出，要推動高能耗、低產(chǎn)出的村級工業(yè)園區(qū)向高品質(zhì)、高附加值的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變。同年，禪城開展城市安全運行專項行動，將村級工業(yè)園區(qū)列為重要對象，村級工業(yè)園區(qū)的建設(shè)、治理和監(jiān)管走上了規(guī)范化軌道。
禪城積極響應(yīng)全市號召，利用2016年、2017年兩年時間全面完成村級工業(yè)園區(qū)安全整治，區(qū)委、區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人不斷帶隊深入村級工業(yè)園區(qū)調(diào)研，提出“安全、環(huán)保、有序”的總要求，以及“整治規(guī)范一批、強化監(jiān)管一批、升級改造一批”的整治方針，并根據(jù)工作實際，提出了“園村共治”和”一園一策”的整改理念。
截至2017年底，全區(qū)120個村級工業(yè)園，已有119個村級工業(yè)園通過了安全生產(chǎn)綜合整治驗收。
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