城市天際線屢創(chuàng)新高 物管升級勢在必行
綠地普利中心303米，漢峪金谷八方觚339米，濟南cbd“城”330米、“河”360米、“山”420米，北湖片區(qū)規(guī)劃超高層400米，濟南西站恒大國際金融中心518米……近年來，濟南300米以上超高層建筑越來越多，城市天際線屢創(chuàng)新高。
“超高層建筑管理的復雜性和難點應該以何種方式來解決，正在成為業(yè)內乃至社會關注的焦點，值得引起開發(fā)企業(yè)和政府部門的重視。”在18日舉行的“守護城市天際線：超高層建筑管理研討會”上，仲量聯(lián)行大中華區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部運營總監(jiān)李炳基在接受記者采訪時，如此表示。
市場供應井噴
中國超高層建筑發(fā)展歷史雖然只有10多年時間，但隨著城市化和產(chǎn)業(yè)升級進程的加快，作為商業(yè)城市的象征，超高層建筑正在中國如火如荼地發(fā)展。
據(jù)世界高層建筑與都市人居學會(ctbuh)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全世界現(xiàn)有300米以上超高層建筑136棟，其中中國62棟。目前在建、預計2024年前交付的超高層建筑，中國有66棟。
“超高層建筑因其地標性特征，將成為國內二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場未來幾年內發(fā)展的亮點。未來10年，我們預計全國超高層建筑數(shù)量將達到1000座以上，并且呈現(xiàn)出由一線城市往二線城市、由沿海城市向內陸城市延伸的趨勢，濟南、天津、沈陽、大連等北方城市，未來幾年都將有大量超高層樓宇建成交付。”仲量聯(lián)行華北區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)李從越表示。
從濟南市場看，市場潛力同樣巨大。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，目前濟南全市商務辦公總體量約710萬平方米，存量確實比較大，但包括超高層建筑在內的甲級辦公樓面積僅有40多萬平方米，平均入住率達到80%左右，且租金水平在過去幾年保持穩(wěn)步上漲。
“我們預計，隨著cbd‘山泉湖河城’等項目的建成，未來5年內，濟南東部城區(qū)將有近百萬平方米超高層甲級辦公物業(yè)進入市場，推動濟南整體辦公市場能級的提升。”仲量聯(lián)行山東分公司董事總經(jīng)理白路表示，隨著區(qū)域性金融中心建設的不斷加快，金融業(yè)和總部經(jīng)濟的快速擴張，將催生大量高品質辦公物業(yè)的市場需求，推動甲級辦公市場快速發(fā)展和成熟。
運營管理成關鍵
市場潛力可期，但供應量大幅度增加，也會為業(yè)主帶來挑戰(zhàn)。“作為城市高速發(fā)展的標志，城市與企業(yè)的名片和近‘炫耀性’資產(chǎn)，超高層建筑本身具有極高的社會關注度。要在競爭日趨激烈的市場上脫穎而出，獲得成功，運營和管理是最為關鍵的因素。”李炳基認為，“項目運營狀況是否良好、建筑使用是否高效，都與貫穿整個項目開發(fā)周期的物業(yè)管理服務息息相關，專業(yè)的服務體系因此應當受到業(yè)內的重視。”
在他看來，目前中國超高層建筑有十大癥結，具體表現(xiàn)在：缺乏明確的建造標準、物管團隊擔當協(xié)調角色、工程延誤引發(fā)各種問題、項目核心成員流失率高、欠缺完整的項目資料數(shù)據(jù)、分包商當?shù)貓F隊對系統(tǒng)認識不足、存在大量建筑遺留工程、漏雨設備運行初期故障率高、住戶對初期服務期望有落差、缺乏原設計與實際運營的功效分析。
與一般樓宇相比，超高層建筑在外形設計、設施設備、業(yè)態(tài)構成以及資產(chǎn)價值等方面，均呈現(xiàn)出獨有的特點。它們都有著獨特、亮眼的外形設計，采用多種創(chuàng)新理念和前沿技術打造，需要大量特種設備支持其正常運轉。同時，作為業(yè)主和城市的近“炫耀性”資產(chǎn)，超高層建筑在吸引多種業(yè)態(tài)和大量知名企業(yè)、品牌入駐的同時，也會有更頻繁的參觀需求。這些都導致超高層建筑在運營、管理上存在諸多難點。
呼喚物管全面參與
超高層建筑通常集辦公、商業(yè)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體。仲量聯(lián)行的專家認為，作為“垂直社區(qū)”，不論是從物業(yè)管理、工程管理還是資產(chǎn)管理的角度，超高層項目都需要在設計、施工、交付等各個階段，引入物業(yè)管理團隊全程參與。
例如，電梯等設備管理是超高層項目的重中之重，保養(yǎng)頻率遠高于普通樓宇，引入具有更高科技含量的電梯控制系統(tǒng)和訪問控制系統(tǒng)顯得更為必要。同時，超高層項目更需要通過對人流、物流動線進行合理規(guī)劃，采取物理隔離和時間隔離等方式進行疏導，將日常辦公人群、參觀人群、貨物等相互疊加、干擾的影響降到最低。
除了設備維護與人流管控外，如何降低運營成本、提升工作場所生產(chǎn)力，分別是當前超高層項目業(yè)主和租賃客戶最為關心的問題。要打造出真正的地標建筑，使之成為知名企業(yè)入駐的第一選擇，就應當以客戶需求為中心，提高軟性服務和可持續(xù)發(fā)展水平，讓整個項目的價值得到有效提升，通過高質量的物業(yè)管理服務，實現(xiàn)業(yè)主、租戶和物業(yè)服務團隊的三方共贏。 (本報記者 劉文忠)
名詞釋義
超高層建筑
根據(jù)世界高層建筑與都市人居學會(ctbuh)的定義，高度超過300米(984英尺)的建筑為“超高層建筑”。
原標題：城市天際線屢創(chuàng)新高 物管升級勢在必行
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