北京市不動產登記案行政機關敗訴近三成

近年來，不動產價值的日益提升，加之市民法治意識不斷增強，不動產登記類行政案件數量呈上升趨勢。10月11日北京市二中院召開新聞發布會，對該院審理的不動產登記類案件進行了調研，提醒行政機關依法行政，切實保障不動產權利人的合法權益。
現象：行政機關敗訴率高
據市二中院統計，自2013年至2017年，該院共審理不動產登記類案件211件。其中一審2件，二審208件，再審1件。
上述案件中，原告主體較為廣泛，被訴行為主要集中于三類。原告有房屋承租人、繼承人、房地產開發企業、抵押權人、善意第三人等。被訴不動產登記行為主要為：一是對行政機關作出的不動產登記行為不服提起的訴訟；二是對行政機關不履行不動產登記職責的行政不作為行為提起的訴訟；三是對行政機關撤銷不動產登記行為不服提起的訴訟。
從裁判結果看，法院從程序上裁定駁回比例較高。上述案件中，因程序上裁定駁回起訴的案件占此類案件總數的53.1%。其中，因超過起訴期限裁定駁回的27件，因不屬于行政訴訟受案范圍裁定駁回的17件，因與被訴行政行為不存在利害關系裁定駁回的33件，因不動產登記行為對當事人的權利義務不產生實際影響裁定駁回的10件，因其他原因裁定駁回的25件。
這些行政案件，往往又與民事爭議緊密相連。不動產登記案件的審理，一般以民事權利義務關系為事實依據。上述案件中，絕大部分都基于一定的民事權利義務爭議而產生，如房屋買賣合同糾紛、繼承權糾紛、土地使用權轉讓糾紛等。當事人對行政機關的不動產登記行為不服，實質是對行政機關對民事權益的確認不服。
雖然裁定駁回比例較高，但行政機關敗訴案件也有近三成。上述案件中，行政機關敗訴61件，敗訴率為28.9%，明顯高于同期其他類型行政案件的敗訴率。其中，判決確認不動產登記行為違法的8件，判決撤銷不動產登記的53件。
原因：登記機關未深入調查
法院經過調研發現，相當多的當事人對法律法規往往不太了解，也就導致了半數以上案件被法院從程序上裁定駁回起訴。例如，行政機關執行法院生效判決而作出的不動產變更登記行為，對當事人權利和義務不產生實際影響的行為，《行政訴訟法》實施以前的不動產登記行為等，不屬于行政訴訟受案范圍。此外，當事人對應當通過民事訴訟還是通過行政訴訟獲得權利救濟不夠明確。再次，許多不具備原告訴訟主體資格的人提起行政訴訟，被法院裁定駁回起訴。
而對于行政機關敗訴率較高，法院分析后認為，登記機關難以對申請人提交的材料做深入調查是主要原因。在我國，申請人向登記機關提交相應的申請登記材料，行政機關對申請人提交的材料進行審查，審查合格后辦理不動產登記。根據《不動產登記暫行條例》規定，申請人應當對申請材料的真實性負責。除非行政機關認為可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系，向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查，否則登記機關通常僅對申請材料進行書面審查。
因此，雖然法律和法規賦予了不動產登記機關對材料真實性的調查權力，但實踐中，由于人員編制少、技術水平限制、履責期限等原因，工作人員很難對收到的材料真實性做深入調查。
■法院建議
對于上述問題，法院建議市民訴前應全面了解相關法律知識。首先，要知曉不動產登記是對民事法律關系的一種記載、確認和公示。因此，當糾紛發生時，應著重解決民事爭議。其次，要增加對不動產登記類行政訴訟的了解。最后還要明確不動產登記案件的原告訴訟主體資格。
而對于不動產登記機關，法院建議應加強對不動產登記人員的管理和培訓，嚴格依據《不動產登記暫行條例》及實施細則的規定審查不動產登記材料的完整性與合法性，并視情況對不動產登記材料進行必要的實質性審查。

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