貝殼研究院楊現(xiàn)領(lǐng)： 租金將入下行周期
“租金在未來兩三個月以及明年將全面步入長時間下行周期。目前，市場已經(jīng)反映出了租金下行的信號。”貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在接受媒體采訪時表示，8月份，北京租賃房源每平方米月租金為88.6元，環(huán)比下跌3.2%，創(chuàng)2017年以來單月最大跌幅，結(jié)束了此前持續(xù)上漲態(tài)勢。8月份租金的下跌主要是由于畢業(yè)季臨近尾聲，租賃需求回落，市場供需矛盾趨向緩和所致。
他認為，租金下行的短期原因是租房市場進入了季節(jié)性、周期性的淡季，長期原因是由于經(jīng)濟和收入下行所帶來的累積性影響，這輪周期持續(xù)的時間會比較長。此外，由于結(jié)構(gòu)性因素，民營服務(wù)業(yè)的用工成本很高。目前，經(jīng)濟下行對民營服務(wù)業(yè)沖擊較大，由于其勞動密集型的特點，在這種形勢下，企業(yè)不得不通過改變用工方式來降低成本。而我國租客群體最集中的就是在服務(wù)業(yè)和民營經(jīng)濟中。因此，明年大部分運營機構(gòu)都將面臨比較大的壓力。
與此同時，楊現(xiàn)領(lǐng)在會上圍繞租賃市場發(fā)表主題演講，以國外多個發(fā)達國家的租房市場為例，提出了我國目前租賃困局的解決辦法。
“無論是柏林、倫敦、香港、新加坡、紐約、洛杉磯，今天國際大都市的租金都在以相對較快的速度上漲。”楊現(xiàn)領(lǐng)在會上圍繞租賃市場發(fā)表主題演講時還表示，以倫敦為例，房價收入比越來越高，年輕人買房壓力和租房壓力都很大，越來越多年輕人被迫在高房價下進入租賃市場，當租賃供應(yīng)跟不上的時候，就會導(dǎo)致租金持續(xù)上漲，租金收入比上漲。租金的本質(zhì)是一個供求關(guān)系，租賃需求上升的情況下，能不能建立有彈性的供給市場？
對此，他舉例稱，在東京可比的三個地段，房價差不多相同的情況下，東京絕對的租金水平遠遠高于北京，通常是2倍—3倍。北京的租金在過去十幾年也有明顯的上漲，為什么這些不同國家的租賃市場特別是國際大都市的租賃市場，在最近十年出現(xiàn)了比較顯著的上漲？租金上漲在全球的主要城市是一個比較普遍的現(xiàn)象，其背后反映的是2008年全球貨幣量化寬松帶來的房價上漲。經(jīng)濟增速不達預(yù)期的情況下，大部分人的支付壓力越來越大，特別是年輕人，買不起房被迫進入租賃市場，租賃需求增加，同時因為土地供應(yīng)的限制，土地供應(yīng)的剛性，租賃開發(fā)供應(yīng)相對少的情況下，同步出現(xiàn)了這些國家主要城市租金的上漲。
“今天我國租賃開發(fā)面臨的最大問題是存在巨大的租賃開發(fā)短板，尤其在一線核心城市。”
對于該如何規(guī)范和發(fā)展租賃市場？楊現(xiàn)領(lǐng)認為，真正意義上的定價市場化一般包含四方面：第一，租金市場化；第二，租約市場化，凡是對租約限制的一定不會取得好下場，租約要有機構(gòu)的管理方或者房源方和客源方協(xié)商；第三，支付方式市場化，今天“押一付三”的支付方式是很大的痛點，才會出現(xiàn)租房分期用金融解決這個問題；第四，政策市場化是最重要的，政府的核心決策在供給端激活市場而不是取代市場。
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