助力“房住不炒” 住房租賃資產證券化提速
日前，證監會、住建部聯合發文宣布推進住房租賃資產證券化，試點發行房地產投資信托基金（reits）。業內人士認為，在當前租售并舉的政策背景下，類reits向真reits的轉變很可能在以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資產的證券化產品中首先取得突破。據悉，目前多項支持措施已在醞釀當中。
中國證監會、住建部近日聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產。
在專家看來，購租并舉的市場是建立在租售同權、資產證券化等基礎之上，住房租賃資產證券化將助力租購并舉制度的建立，促進租賃市場健康發展，構建房地產市場健康發展的長效機制。
資產證券化助力租購并舉
住房租賃資產證券化是指把能夠產生大規模穩定現金流的租賃資產，轉換成可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示，《通知》明確了資產證券化的基本條件，即物業產權清晰和運營穩定，并對存量資產的盤活、房企再投資提供了完善的金融支持政策。
《通知》提出，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。
“這對集體土地、商改住等敏感領域的發展明確了方向。”劉澄說。
統計數據顯示，目前我國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元，租賃逐漸成為我國住房體系的重要組成部分。2017年中央經濟工作會議提出，加快建立租購并舉的住房制度要求，發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。
《通知》指出，住房租賃資產證券化將有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；對企業來看，有利于降低住房租賃企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；對于投資者來講，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，租賃市場有三個基石，即租售同權、資產證券化、信用租房。對于住房租賃進行證券化是大趨勢，也是市場所需。住房租賃資產證券化將助力租購并舉制度的建立，促進租賃市場健康發展，深化住房制度改革。
試點發行reits解決流動性困境
《通知》提到，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（reits）。
劉澄告訴筆者，預期可產生收益的資產是發行證券化產品的基礎，標的資產一般包括債權資產、收益權資產、不動產等幾大類，如金融機構信貸資產、高速公路、住宅和商業地產。住房租賃reits屬于權益類資產證券化產品，標的資產是不動產，具有資金成本低、回報穩定、財務風險較小等多個方面的優勢。
我國住房租賃資產證券化目前有多種試點類型，2017年已經獲批的私募抵押型及“類reits”、商業房地產抵押貸款支持證券（cmbs）、資產支持票據（abn）等已達500億元。2017年，國內首單央企租賃住房reits——保利租賃住房reits已經上交所審議通過，項目對應的租賃住房主要是青年公寓和養老公寓，填補了租賃市場的短板。
研究數據顯示，中國reits市場空間預計可達4萬億元，其中以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資產的標準化公募reits適合在當前“房住不炒”政策背景下率先推出。
中金公司研究認為，reits的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益。相較于直接購置實物資產的“炒房”路徑，reits能夠為中國居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動性的房地產投資渠道，對于降低居民住房杠桿水平、平抑炒房預期、防范系統性市場風險具有重要意義。
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