新城控股年內(nèi)主基調(diào)仍為擴(kuò)大規(guī)模
2017年躋身房企千億陣營(yíng)后，新城控股依舊渴望擴(kuò)大規(guī)模，在加速奔跑的路上，也試圖用產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來把控風(fēng)險(xiǎn)。日前，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，未來新城控股仍將以擴(kuò)大規(guī)模為主基調(diào)，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助，主攻住宅及商業(yè)，住宅通過高周轉(zhuǎn)來提速現(xiàn)金回流，另一方面通過商業(yè)地產(chǎn)的布局來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，這是新城控股加速擴(kuò)張背后的邏輯所在。
2020年前八強(qiáng)占比最高達(dá)70%
如今，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升已是老生常談。“逆水行舟，不進(jìn)則退”，這句話也是近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)寫照。不過，在歐陽(yáng)捷看來，行業(yè)集中度不斷提升是大勢(shì)所趨，對(duì)于身處其中的房企而言，“不是不進(jìn)則退，而是不進(jìn)則沒”。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，行業(yè)集中度的速度正在加速，而且速度遠(yuǎn)超預(yù)期。目前，房地產(chǎn)正處在一般集中型階段，前20強(qiáng)房企占據(jù)市場(chǎng)份額的20%-40%；在2020年，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一般寡占型市場(chǎng)，前8強(qiáng)的房企占據(jù)市場(chǎng)份額的40%-70%；之后，市場(chǎng)將進(jìn)入高寡占型階段，前8強(qiáng)房企將占據(jù)市場(chǎng)份額的70%。
此外，從金融資源的支持來看，更多的資金也會(huì)向大房企集中。“去年，我們認(rèn)為房企融資門檻已經(jīng)不是百?gòu)?qiáng)了，而是50強(qiáng)。也就是說，房企只有進(jìn)入50強(qiáng)后，才有機(jī)會(huì)獲得融資，確保在未來市場(chǎng)占有一席之地。”歐陽(yáng)捷如是分析。
基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“沖刺千億”的目標(biāo)；隨后又將目標(biāo)改為2017年“沖千億”，最終該公司在2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營(yíng)。
提及“千億”之后新城控股是否會(huì)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略作出調(diào)整時(shí)，歐陽(yáng)捷表示，未來3-4年新城控股仍將以擴(kuò)大規(guī)模為主基調(diào)，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助。據(jù)了解，2018年新城控股的銷售目標(biāo)為1800億元，按照這一目標(biāo)，新城今年銷售增幅將超過40%。
今年再建18座吾悅廣場(chǎng)
值得注意的是，在新城控股加速奔跑的路上，注重住宅與商業(yè)兩塊業(yè)務(wù)的協(xié)同，在新城控股內(nèi)部也被稱為“雙輪驅(qū)動(dòng)”，這也是近年來新城控股一直在堅(jiān)持的運(yùn)作模式。
新城控股2017年財(cái)報(bào)顯示，住宅業(yè)務(wù)收入218.37億元，占比54.85%，綜合體業(yè)務(wù)收入169.56億元，占比42.59%。
“未來城市化的競(jìng)爭(zhēng)將是以一線城市為核心的都市圈的競(jìng)爭(zhēng)”，歐陽(yáng)捷表示，“新城控股全國(guó)區(qū)域布局的邏輯是繼續(xù)‘以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張’的‘1+3’戰(zhàn)略布局，同時(shí)戰(zhàn)略進(jìn)入核心城市。”
商業(yè)地產(chǎn)方面，自2012年創(chuàng)建商業(yè)品牌“吾悅廣場(chǎng)”以來，新城控股至今已在59個(gè)城市布局72座吾悅廣場(chǎng)，截至2017年底已開業(yè)23座。歐陽(yáng)捷透露，2018年計(jì)劃再開業(yè)18座吾悅廣場(chǎng)，爭(zhēng)取到2020年實(shí)現(xiàn)全國(guó)開業(yè)100座。
在歐陽(yáng)捷看來，“商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，為公司創(chuàng)造了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；豐富的商業(yè)配套有利于提高住宅產(chǎn)品的溢價(jià)水平以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這也是新城控股做商業(yè)的內(nèi)在邏輯”。
防范資金風(fēng)險(xiǎn)
事實(shí)上，在壟斷格局來臨之前，做大規(guī)模仍是房企的最佳選擇。而在規(guī)模化發(fā)展的路上，如何確保規(guī)模與利潤(rùn)的平衡，如何把控防范高速發(fā)展背后潛藏的資金風(fēng)險(xiǎn)，都是房企需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)。
“穩(wěn)健與高周轉(zhuǎn)是新城控股發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵詞”，歐陽(yáng)捷稱，企業(yè)要做大規(guī)模就要貫徹高周轉(zhuǎn)模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股操盤的住宅項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6個(gè)月，一年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。
在歐陽(yáng)捷看來，隨著企業(yè)不斷擴(kuò)張，負(fù)債一定會(huì)逐漸增多，只要現(xiàn)金流能在保證經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上覆蓋掉債務(wù)就是安全的。新城控股堅(jiān)持住宅與商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)，背后其實(shí)是對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企業(yè)邏輯。
“現(xiàn)金流關(guān)系到房企的生存問題”，歐陽(yáng)捷表示，“關(guān)于如何確保良好現(xiàn)金流，我們做了兩方面工作，一是通過銷售住宅資產(chǎn)保證隨時(shí)變現(xiàn)，二是持有商業(yè)地產(chǎn)以保證現(xiàn)金持續(xù)流入。”按照一個(gè)吾悅廣場(chǎng)每年能提供一個(gè)億的現(xiàn)金流計(jì)算，到2020年僅商業(yè)板塊就能保證新城控股近100億元的現(xiàn)金流量，將會(huì)大大降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。
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