廈門樓市“崩盤”論調(diào)查 房?jī)r(jià)地價(jià)均合理回歸
廈門樓市在最近幾天頻上熱搜：“地價(jià)腰斬”、“房?jī)r(jià)跌上萬(wàn)元”，與此同時(shí)，一些“廈門樓市開始崩盤”的言論也開始流傳，不過(guò)，這些文章和言論真實(shí)性卻遭到不少業(yè)內(nèi)外人士的質(zhì)疑。
廈門大學(xué)教授戴亦一則公開駁斥“崩盤論”，他表示廈門房?jī)r(jià)在2016年至2017年因素一度漲幅過(guò)大，因此自2017年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格有20%的回調(diào)，最近也開始企穩(wěn)放量。廈門政府地產(chǎn)限購(gòu)政策至今不敢有紋絲放松。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，廈門市場(chǎng)變化幅度和北京差不多，已經(jīng)調(diào)整半年了。
為了進(jìn)一步了解廈門樓市真相，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪廈門樓市進(jìn)行調(diào)查。
買賣雙方觀望情緒濃厚
按照閩南地區(qū)傳統(tǒng)的習(xí)俗，農(nóng)歷的7月份不宜買賣房屋，這也是廈門地產(chǎn)人士熟知的“潛規(guī)則”，這段時(shí)間只能靠“熬”。
小張?jiān)谖挥趶B門集美區(qū)橋頭片區(qū)的一家中介上班，近半年來(lái)由于成交的訂單太少，離職的同事不少。“我們這行底薪比較低，就是靠賣房拿提成，沒(méi)有成交就只能’吃土’了。”小張無(wú)奈的調(diào)侃，“前一段熱賣廈漳泉片區(qū)（廈門周邊）的均價(jià)都是從大幾千到1萬(wàn)多左右的房源，現(xiàn)在這些片區(qū)的樓盤價(jià)格也下跌了，不好賣了。”
記者了解到，在小張所處的杏林東路這片區(qū)域，最近一年關(guān)張的中介店就有好幾家，目前只剩下了幾家大的連鎖店。
家在杏林片區(qū)的詩(shī)敏正在計(jì)劃換房搬到島內(nèi)住，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開始的心里預(yù)期是成交底價(jià)480萬(wàn)元，幾個(gè)月過(guò)去了我也開始面對(duì)現(xiàn)實(shí)，如果460萬(wàn)元能成交就不等了。”詩(shī)敏在開始的兩個(gè)月里，一邊尋找新房，不斷在島內(nèi)看房，一邊尋找合適的接盤人（價(jià)格）。買賣雙方的心理如何博弈，詩(shī)敏深有感觸，“最近一個(gè)意向強(qiáng)烈的購(gòu)房者開價(jià)466萬(wàn)元，我計(jì)劃對(duì)方要是還價(jià)到460萬(wàn)元就直接成交，沒(méi)想到對(duì)方就此作罷。后來(lái)從中介聽說(shuō)這名購(gòu)房者也是要換房，最后也是花了460萬(wàn)元買了該片區(qū)另外一套。”
“460萬(wàn)是底價(jià)，如果再低我很難在島內(nèi)買到中意的房源，現(xiàn)在已經(jīng)是在計(jì)劃用我的大套換小套了。”詩(shī)敏告訴記者，目前她所居住的片區(qū)二手房的價(jià)格普遍在3.7萬(wàn)元/平方米至3.8萬(wàn)元/平方米（2010年之后建的新房），而此前2016年至2017年高位時(shí)，這邊價(jià)格一度達(dá)到了4萬(wàn)元/平方米。
二手房?jī)r(jià)格回調(diào)
按照廈門克而瑞機(jī)構(gòu)向《證券日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，目前島內(nèi)在售的新房?jī)H剩下5個(gè)尾盤。以其中一樓盤華爾頓為例，均價(jià)在6.7萬(wàn)元/平方米。新房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺。
詩(shī)敏告訴記者，她在島內(nèi)看房時(shí)確實(shí)也看到了一些報(bào)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米的二手房源，但這些都多少有些“問(wèn)題”，有的是安置房需要補(bǔ)交土地金等，有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。
記者通過(guò)走訪了解到，目前廈門二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)現(xiàn)象，且觀望氣氛濃厚，但新房?jī)r(jià)格仍較為堅(jiān)挺。
來(lái)自廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。
此外，來(lái)自廈門官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年房結(jié)果下調(diào)14%，新建住宅沒(méi)跌，最近幾個(gè)月一直上行。根據(jù)中原地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)顯示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數(shù)分152.9、151.6；二手房分別為138.2、152.2。
樓面價(jià)下行
按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位于翔安新城有兩幅地塊），起拍價(jià)降至1.7萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米，而一個(gè)月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬(wàn)元/平方米創(chuàng)出新低，沒(méi)想到僅僅一個(gè)月，地價(jià)又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無(wú)異于“腰斬”。
對(duì)此，廈門克而瑞機(jī)構(gòu)分析師胡慧榮告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“從我們長(zhǎng)期的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)看，近兩年廈門土地樓面價(jià)確實(shí)直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時(shí)期相比，則下降約三成。”
胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，并在樓市樂(lè)觀預(yù)期下。對(duì)比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對(duì)外出售，且受“限價(jià)”制約。
而張大偉則認(rèn)為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個(gè)位于地鐵環(huán)繞的熱點(diǎn)新城，一個(gè)直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點(diǎn)區(qū)域。
“這距離是什么概念？基本就是北京國(guó)貿(mào)到四惠的距離，差一環(huán)。”廈門中原地產(chǎn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，本次土拍地塊位置相對(duì)較差，且處于房企年中貸款償還節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商資金壓力較大，土拍參與相對(duì)謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)更多的是回歸理性。
胡慧榮進(jìn)一步分析認(rèn)為，行業(yè)內(nèi)一般用“地樓比”來(lái)分析城市地產(chǎn)投資價(jià)值，地樓比越小，則意味著未來(lái)可能的利潤(rùn)空間越大，土地投資價(jià)值越高。2016年是廈門一級(jí)市場(chǎng)高峰，地樓比高達(dá)134%，即“面粉比面包貴”，但地價(jià)與房?jī)r(jià)的倒掛，本身就是不合理的市場(chǎng)規(guī)律，一旦房?jī)r(jià)的增速跟不上地價(jià)的漲幅，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達(dá)81%、61%，也處于較高水平。從這角度來(lái)看，聳人聽聞的樓面價(jià)“腰斬”的背后，“其實(shí)是地價(jià)的合理回歸，是市場(chǎng)在政府的政策調(diào)控下回歸正常和穩(wěn)定，也是我們一直提倡的市場(chǎng)有序和健康發(fā)展。”
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