半年成交4萬套二手房成主角 房價走勢不再跟著庫存走
截至6月30日，2018年上半年寧波市五區存量住宅累計成交41845套，同比上升18.21%。其中中心城區累計成交5874套，成交均價攀升至19081元/㎡，從成交區域來看，鄞州區和海曙區的成交比重依然占據市場主導地位，成交占比為46%和22%。昨天，記者從南天房產了解到今年上半年寧波二手房市場相關數據。
此前發布的數據，上半年寧波市五區共成交新房27986套。也就是說，二手房成交套數是同期新房的1.5倍。
成交總量
41845套vs 27986套
二手房成交量遠超商品房
“二手房成交量的上揚一方面受新房市場的影響，上半年的新房市場成交活躍，但又因新房市場供應不足、總價高等因素，導致很多原計劃購買新房的客戶選擇購買二手房。另一方面受寧波落戶新政影響，小面積住宅也可以落戶寧波，新房的建筑面積普遍都在90㎡以上，使得小面積的二手房源成交活躍。”南天房產相關負責人張鑫科分析。
去年上半年，寧波二手房比商品房住宅多成交5200套。今年的情況如何?記者曾在上周報道，上半年寧波市五區新建商品住宅共成交27986套，這意味著二手房比商品房住宅多成交13000余套。
“寧波樓市過去長期處于新房成交量高于二手房的局面，主要由于土地持續供應、新建商品房頻頻入市、大眾買新不買舊觀念濃厚等原因。但是近兩年，在大力棚改和市場行情下，寧波可售新房數量頻頻告急，二手房成交非常活躍。”一位從事房地產十余年的資深業內人士說。
購房成本
房價上漲，利率上浮
90平方米套均同比上漲15萬元
“從各區域的成交均價來看，二手房的成交均價受新房的影響較大。二手房房東會受新房市場預期和周邊土拍成交情況調整掛牌價格。從數據看，各區域的成交均價與去年同期相比都有不同程度的上揚。”張鑫科表示，海曙區、江北區的成交均價上浮明顯。上半年市六區的成交價約為18070元/㎡，與2017年上半年相比上升20.5%，其中海曙區的成交均價為17670元/㎡，環比上升12.9%，江北區的成交均價為17146元/㎡，環比上升14.25%。
上半年，銀行收緊信貸政策，商業貸款利率逐步上升，首套房按揭從基準利率到上浮10%，再到6月份的上浮20%，部分銀行取消了二手住宅的按揭業務。“各方面來看，2018年的購房成本較去年同期相比還是增加了不少。從購房成本來分析，中心城區二手住宅套均成交面積約為90平方米，套均成交總價達到165萬元,與去年同期相比要上漲約15萬元/套。”張鑫科算了筆賬后，向記者表示。
從購房目的來看，剛需與改善成了市場的主旋律，占比分別為51%與33%，而剛需購房中，90㎡以下的小面積房源成交非常活躍，主要也是受落戶政策的影響，對一部分需要落戶的人群來說，不需要再去購買100㎡以上的房源，面積小了，總價低了，減輕了不少的購房壓力。
后市分析
7月首周庫存環比下降13%
房價走勢不再跟著庫存走
寧波樓市下半年正式開場。由于6月底各大房企紛紛推盤，開盤項目高達11個，成交量的飄紅導致上周備案量大幅度上升。來自華星研策的數據統計，7月份第一周，市六區商品房成交2318套，環比上升81%，同比上升70%。成交項目主要為堇天府、中旅城、大發中山雋府等。
其中江北區市場成交716套，占總成交量的31%；其次鄞州區成交579套，占總成交量的25%；海曙區排名第三，成交455套，占總成交量的20%。
華星研策統計，截至7月8日，市六區已領出預售許可證項目的可售套數為14457套，可售面積為208.2萬平方米，可售面積環比下降13%。按近一年的銷售量計算，3.1個月可去化庫存。
“很多人認為房價會漲，就是以庫存低來衡量的，但這個想法是片面的。這個數據只代表新房的庫存量少，但是新房出售后，還是在二手房市場流通的。近兩年，二手房的成交量一直高出新房，這就說明寧波進入存量房時代，新房已經不是主角。”一位姓周的資深房產觀察人士分析。
在全國一線城市的樓市已經普遍降溫的情況下，2018年下半年，寧波樓市會怎么走？這位周姓人士預測：“按照以往的歷史，寧波的市場會比北上廣城市慢半拍。我認為，下半年，寧波樓市會相對平穩，但是明年的情況可能就是現在的北上廣了。”
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7月份，市區計劃公告出讓經營性用地19宗，土地面積929.7畝，其中12宗住宅用地(含商住混合用地)，7宗商服用地。從分布情況來看，分別是江北區2宗，117.9畝；鄞州區6宗，128.2畝；北侖區4宗，216.2畝；奉化區7宗，467.4畝。
在市國土局同步發布的寧波市2018年第二期《讀地手冊》(7月計劃出讓地塊)中，詳細介紹了這19宗土地地塊航拍圖、具體位置、地塊概述、特色優勢等。市民如果對這份《讀地手冊》感興趣，可登錄“寧波市國土資源局”官方網站，在首頁“工作動態”中查看。
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