海曙法院出臺規定 物業起訴欠費業主不能專挑理虧的
嚴勇杰繪
昨天，海曙法院出臺《寧波市海曙區人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件的補充規定》。記者發現，規定中有幾條內容可謂亮點十足：物業服務合同糾紛案件，一般要先由調解組織或相關部門調解，調解不成再起訴；物業公司起訴拖欠物業費的業主，必須就所有欠費業主進行起訴，而不僅僅是選擇性地對部分欠費業主起訴；若全體業主繳費率或滿意度不足80%，且物業服務有明顯瑕疵，該物業公司的起訴，法院將暫不予受理或立案。
新規：要起訴一起起訴，不能“挑肥揀瘦”
據了解，海曙法院西郊法庭負責集中審理法院轄區范圍內的全部物業案件。截至去年年底，共收物業案件772件，結案748件，其中，物業公司勝訴約占91.18%，業主勝訴約占8.69%，其他主體勝訴約占0.13%。
“772起物業案件中，絕大多數是物業公司起訴業主不交物業費的，而物業公司起訴時，往往‘挑肥揀瘦’?！焙Ｊ锓ㄔ何鹘挤ㄍリ愅ラL舉了個例子：業主甲在裝修房屋過程中，違規改變了房屋承重結構，物業公司沒發現，或發現了沒勸阻。業主乙是甲的鄰居，他立即向物業公司反映，但物業公司仍未勸阻，也未向相關行政部門報告。于是，業主乙以物業服務有瑕疵為由，拒付或者要求少付物業費。如果業主乙的理由成立，其他業主就可以同一理由要求少付物業費。
“出于公司利益，物業公司肯定不愿業主少付物業費，因此，他們就選擇那些業主無明確證據和理由的案件進行起訴。這樣一來，法院很難綜合判斷該公司提供的服務是否存在瑕疵，甚至很可能影響審判的公平公正?！标愅ラL說，出于綜合考量，新出臺的規定中要求，物業公司起訴拖欠物業費的業主，必須就其提供同一物業服務的所有欠費業主提起訴訟，避免物業企業遮掩其因提供的服務有瑕疵，而對個別業主造成直接損害的行為。
同時規定，物業公司在起訴時，還需載明該小區的全體業主的繳費率或者滿意度，對繳費率或者滿意度未達80%以上的，法院在審查后視情進行處理：未發現明顯瑕疵或已整改的，予以登記立案或受理；發現有明顯瑕疵或未整改的，暫不予以立案登記或受理，以指導調解為主，并將物業公司存在問題及時反饋區物管辦，建議區物管辦加強對物業公司的監督管理，督促物業公司更好、更規范地為全體業主提供物業服務，從而減少糾紛的發生。
不過，海曙法院相關負責人也表示，雖然物業公司服務時總存在這樣或者那樣的瑕疵，但某些瑕疵并不當然意味著業主可以借此理由不交物業費，確對物業公司有意見的，應當及時提出，不得無故拖欠。
物業公司：對“要訴一起訴”的新規，有些吃不消
昨天的新聞發布會，海曙區物管辦的負責人和20多家物業公司的工作人員也參加了。對這些新規，他們也發表了自己的看法。
海曙區物管辦負責人陳先生表示，物業服務糾紛日益增多，涉及面也很廣，但相關的物業法律法規中仍有很多空白，新規中一些細化的要求，對物業公司是一種督促，物業公司在保證自身物業服務質量的前提下，可按條款進行比對，不用擔心出現自己起訴后法院不受理的情況。
銀億物業管理公司的吳先生表示，新規對物業企業是有促進作用的。法院審判資源畢竟有限，起訴前先調解，也是為了更好地處理糾紛，但對欠費業主要起訴必須一起起訴的規定，他感覺有些“吃不消”，“物業服務畢竟不是一次性買賣，無論是出于成本考慮還是出于今后服務的可延續性，我擔心，將所有欠費業主一起起訴會影響物業和業主之間的感情，會將簡單問題復雜化。”
不過，對于業主繳費率或滿意度不足80%，且服務有明顯瑕疵的物業公司起訴欠費業主，法院暫不予受理或立案的規定，吳先生表示認可：“如果物業服務本身不過關，還要請求法院支持自己的請求，這樣的物業公司，是做不下去的?！?br> 亞太酒店物業管理公司的顧先生認為，如果對未交費業主“一起起訴”，很容易造成未交費業主“抱團”，這樣一來，還有可能對其他繳費業主造成不好的影響。
立案登記后，法院會視情況進行處理
對于這些擔心，陳庭長表示，物業公司是多慮了。在去年法院受理的眾多物業糾紛案件中，最終判決的只有6件，絕大多數案件是在法院介入之后，業主主動繳費或是雙方經調解化解了糾紛，最終撤訴的。
“要求物業公司將所有欠費業主‘一起起訴’，是為了盡可能全面地了解情況，并從公平公正的角度解決問題?！标愅ラL說，物業公司在起訴時，可備注哪些欠費業主是他們還在努力溝通、有主動交費可能的，對于這部分業主，物業公司可繼續進行溝通。法院在立案登記后，會先進入訴前調解程序，根據每個小區欠費業主的人數多少，分別采取在小區門口或宣傳欄張貼公告的方式，集中告知或者直接告知欠費業主，要么在規定時間內自行至物業服務公司辦理結清物業費，要么向法院提交書面的欠費理由。
對在規定時間內主動繳費的業主，或者經審查業主欠費理由成立、且物業服務公司對業主欠費理由也無異議的，法院將動員物業公司以撤訴或和解的方式結案；對未主動繳費也不提交書面欠費理由的業主，法院將視情決定是否繼續進行訴前調解還是終結訴前調解。若終結訴前調解程序的，將正式予以立案受理。
寧波晚報 記者 王思勤 通訊員 陶琪姜
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同時規定，物業公司在起訴時，還需載明該小區的全體業主的繳費率或者滿意度，對繳費率或者滿意度未達80%以上的，法院在審查后視情進行處理：未發現明顯瑕疵或已整改的，予以登記立案或受理；發現有明顯瑕疵或未整改的，暫不予以立案登記或受理，以指導調解為主，并將物業公司存在問題及時反饋區物管辦，建議區物管辦加強對物業公司的監督管理，督促物業公司更好、更規范地為全體業主提供物業服務，從而減少糾紛的發生。
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