衢州市房屋買賣合同糾紛疑難問題研討會百位律師“把脈”房產糾紛
記者 丁昊
為進一步提升律師的執業技能和業務水平，結合目前全市房屋買賣合同糾紛高發的實際情況，8月26日上午九點，來自衢州各律所、衢州仲裁委員會、公證處、房產公司和市民代表等上百人，齊聚西區冠發君悅大酒店，舉辦了“2018年衢州市房屋買賣合同糾紛疑難問題研討會”。
本次研討會由衢州市律師協會主辦，市律協建筑房地產專業委員會承辦，浙江論劍律師事務所協辦，研討會邀請了衢州市中級人民法院審委會委員、三級高級法官駱忠新為大家授課，法官、律師、市民代表等社會各界人士，在現場共同探討2018年衢州市房屋買賣合同糾紛疑難問題，許多購房者遇到的問題，都得到了解答。
近年房屋買賣合同糾紛案件數量增加
數據顯示，近年來，衢州市各法院受理的買賣合同糾紛案件一直處于上升的狀態，2017年，僅衢州地區兩級法院受理的案件數就高達585件，其中審結案件數528件，今年1至6月份，受理案件數就已有203件。而在2014年，衢州地區兩級法院全年受理案件數只有246件。
房屋買賣合同糾紛案件數量增加，原因有許多，大多案件出現的原因都是出賣人無法完成約定的義務，導致糾紛持續發生，案件數量陡增。而今年來，買受人維權意識增強，許多買受人勝訴的案件具有代表性，產生判例效應，導致群體性糾紛數量上升，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯。
房屋買賣合同糾紛案件審理中的參考原則
在研討會上，授課法官向參會人員講解了房屋買賣合同糾紛案件審理中的四個主要參考原則，引起了大家的關注，這四個原則分別是：
（一）尊重契約自由原則
雙方當事人在符合具備民事行為能力、意思表示真實、不違反法律和行政法規效力性強制規定或社會公共利益的條件下訂立房屋買賣合同，是為合法有效的合同，應當受到充分的尊重和保護。
在案件審理中，要站在維護法律嚴肅性和房地產市場健康穩定發展的高度，嚴格限制房屋買賣合同無效的認定。要嚴格區分法律、行政法規中的管理性規定、非效力性強制規定和效力性強制規定，只有在合同違反法律、行政法規中效力性強制規定的情況下，才可確認合同無效。不能在法律、行政法規的規定之外，以維護契約正義為名，否定當事人訂立的合同。在具體案件中，要分析當事人訴訟行為的目的，結合法律、行政法規的具體規定，確定合同的效力，避免讓法院的判決成為當事人違反誠信謀取不當利益的手段。
（二）合同全面履行原則
《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規定，當事人應當按約定全面履行自己的義務。該條是對合同全面履行原則的規定。
在房屋買賣合同中，合同全面履行原則要求買受人應按合同約定的時間、方式支付房屋的定金、預付款和剩余房款，出賣人應按合同約定交付房屋、協助辦理房屋產權變更登記手續，雙方當事人還需按合同約定全面履行次要義務和附隨義務。除有單方解除合同的法定或約定條件，當事人一方不得以承擔定金罰則或違約責任的方式單方解除合同。
（三）正確區分債權行為和處分行為
2007年頒布的《中華人民共和國物權法》首次確立債權行為和處分行為區分的原則。該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方當事人簽訂房屋買賣合同時，合同即發生拘束力。但由于債權是一種相對權，不具有排他的效力，故房屋產權的變動必須依物權變動中的公示行為，即房屋產權變更登記。上述簽訂合同的行為即為債權行為，變動房屋產權的行為即為處分行為。
區分債權行為和處分行為的含義在于：一是債權行為即房屋買賣合同是否生效，應依合同法來判斷，不能以處分行為是否生效、房屋能否辦理變更登記或是否已辦理變更登記為判斷標準；二是房屋產權的變更，必須以登記為條件，不能認為房屋買賣合同生效就必然發生房屋產權的變更。
（四）維護誠實信用原則
誠實信用是社會主義核心價值觀的重要組成部分，也是合同法的帝王原則。誠信原則是要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益平衡，以及當事人利益與社會利益平衡的立法者意志，一方面，這種意志要求主體有良好的行為；另一方面，要求主體有毋害他人的內心意識。
人民法院在審理房屋買賣合同糾紛案件中，要全面維護誠實信用原則，通過締約過失責任、違約責任、懲罰性違約責任等制度的運用，嚴厲打擊房地產市場上普遍存在的只為追逐利益而不守誠信的行為，切實保護誠實守信者的合法權益，凸顯對違背誠實信用行為的否定性評價，確保司法裁判符合社會主義道德價值追求，充分發揮司法在引領社會風尚上的重要作用，引導建立誠實信用的房地產交易秩序。
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