調查|萬科改造富士康旁城中村，房租翻倍？記者走訪，結果是……
近來，原關外城中村住房漲租的事，引起了廣泛關注。這次的焦點，是深圳龍華清湖社區新村，這里住的較多的是富士康員工。
日前，深圳富士康工廠區出現公開信，稱萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造，員工預計城中村房租將翻2-3倍。而一篇引起官方關注的微信公號文聲稱，在清湖社區新村等地的城中村房租因為萬科等開發商進入后，出現普遍上漲的情形。
南方+記者實地走訪了富士康、金地、萬科，以及采訪了相關人士。了解到，目前，因深圳存量土地有限，長租公寓又是未來發展藍海，城中村農民房成為爭奪對象，社會資本、開發商、村民自身紛紛進行改造開發。
“我們并不希望租戶離開，他們走了，我們改造還有什么意義？”針對漲租的事，萬科旗下專注于城中村改造的公司深圳市萬村發展有限公司（簡稱萬村）總經理蔡學金表示，萬科和社區股份公司一直“控制進度”，保證租戶平穩過渡。
至于，未來租金如何變化，還有待于進一步觀察。
網帖：清湖城中村改造致漲租停租
記者了解，深圳富士康員工在廠區張貼了《致富士康員工的公開信》，稱在近年來，房租飛漲，目前單間達700-800元/月，已占底薪三分之一。如今，萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造，改造后預計城中村房租將翻2-3倍。
公開信介紹，很多最近進廠的富士康員工，沒有分配宿舍，而外面的房源也很緊張，在租房危機的此刻，員工要求富士康提供足夠的宿舍，為廣大的工友保障住宿。
而記者從日前傳播較廣的一個微信公眾號“龍華廣場東”文章《打工人大撤退！！！清湖、伍屋、寶湖都住不起了！》中了解，離清湖地鐵站不遠的清湖社區新村，因為金地、萬科進村改建長租公寓，金地長租公寓品牌是草莓公寓，萬科長租公寓品牌是泊寓，導致租金不同程度上漲。
此文介紹，另有一些附近清湖西村農民房發給租客的通知，稱房東近期也將整棟樓進行升級裝修，要求所有租戶于6月某日前全部搬離。附近伍屋村、寶湖新碑村也開始改造。
此文評論介紹，漲租或者停租導致租客不得不搬遷，除了引起家庭開銷增多，更會影響就近上學的孩子。
記者聯系到微信公眾號“龍華廣場東”的一名運營者“淡季”（網名），其向記者介紹，前述網文“萬科數據是推測的，肯定不準確。”“圖片基本真實的”。
事情原由，是龍華區清湖社區新村位于富士康北門旁邊的城中村，租客多是富士康工人。房租快速上漲這幾年一直有，近期的事件是萬科萬村計劃進駐，整個村都面臨改造。因為金地集團在村里改好的公寓1800多元一間起租，大家擔心萬科的公寓將來也會漲很多。
富士康：正在走訪調研和協調溝通
記者目前了解到，這次富士康員工普遍反映的對象是萬科的清湖社區新村綜合改造。
實際上，去年4月開始，萬科已經在離富士康、華為較近的新圍仔村，也開始了綜合改造，并推出了萬科旗下長租公寓產品泊寓，對于這里的改造影響倒是反響不大。（此前報道>>>曾經的“it第一村”實現大變臉！萬科新圍仔村公寓樣板房亮相）
而針對富士康員工在廠區貼公開信的行為，6月12日晚，富士康科技集團工會向南方+提供聲明稱，針對員工透過集團內訴求渠道反映的園區周邊城中村改造導致租房難的情況，集團相關單位已經知悉并進行走訪調研；后續集團工會將積極協助員工，做好同政府、社區及第三方開發商的溝通工作。
目前，富士康在龍華、觀瀾兩個廠區有員工共計30萬，而整個龍華區約有產業工人210萬。
金地：考慮客戶居住體驗消費能力
這次輿論關注的清湖社區新村城中村改造開發商，其一是金地。
據介紹，目前清湖社區新村的單間不過10-20平，單間價格450-920元之間，普遍在七八百左右，電梯房最高920元。金地草莓社區折后價單間1880元，房租增長200%-400%。文章認為，按照單間1880元計算，金地給房東920元，每間能賺960元。
記者看到圖片顯示，金地草莓社區清湖店1800元一個月起租，畢業生免押，豪華裝修、精裝全配。分舒適單間、loft復式、一房一廳，分別原價為2380元/月，2350元/月、2980元/月。
金地通過南方+回復稱，其確實在當地有公寓項目。清湖社區新村擁有300余棟物業，而其草莓社區改造項目為3棟，項目是“在嚴格遵照政府規劃導向及規范要求的基礎上，平衡目標租賃群體的需求，考慮客戶居住體驗、消費能力等，進行產品定位和定價。”
萬科：改造前后租價處于同等區間
清湖社區新村改造涉及到另一個開發商是萬科。
南方+記者看到，2018年5月27日萬村給清湖社區新村居民的一封信中表示，為了配合政府綜合整治工程，提升清湖新村綜合形象，改善村內安全、環境、衛生、基礎設施等建設問題，現在擬對整村整治運營工作，對該村業主自持物業進行裝修改造、租賃運營，并進行后期統一管理。
萬村還稱，已在深圳市各區與30余條村以裝修改造+內容運營為主題進行合作，并在坂田新圍仔、龍華景樂新村、福田玉田村等樹立樣本。方案包括租期為12年起；租金遞增方式：每年上浮3%，其中樓梯房約為42元/㎡，電梯46元/㎡。
據了解，清湖社區新村大部分租客是富士康員工，而80%的富士康員工月工資在3000~4000元范圍內，萬科改造后一半以上的工資都交給了房東。
萬村總經理蔡學金在清湖社區新村接受南方+采訪時承認，萬村剛在5月進入清湖社區新村改造，只拿下10棟樓約600套的租約，并非整村拿下。改造后會交付給泊寓運營。
“我們也需要租客的，更希望租客成為客戶，哪兒敢隨便漲租？”蔡學金表示，首先，與萬村開展合作的深圳城中村到現在只有21條，并非30余條村。推進工作有一定難度。其次，城中村改造前后的租金價格處于同等區間。
目前清湖萬科項目改造后的租金價格，不妨參考已建成項目。新圍仔村改造后泊寓的價格區間為798-1398元間/月 (含家私家電)，玉田村改造后的泊寓價格為1398-2498元/間/月(含家私家電)。
萬科泊寓在龍華景樂也有3棟100套的公寓項目即將月底向市場開放。
走訪：各路資本進軍城中村存量房市場
據村里知情人士介紹，金地在進入清湖社區新村后，公寓項目開展并不順利，這才讓萬科乘虛而入。
目前來看，清湖社區新村約有300余棟物業，涉及關注焦點的金地草莓公寓才3棟，萬科臨改造的是10棟，余下物業租金價格雖然讓租客擔心會上漲，但真實變化情況還有待長期觀察。
記者現場看到，清湖社區新村與清湖地鐵站相隔不遠，加上圍合安全管理，這里農民房頗受附近打工、上班員工的歡迎。而公共場所因為有市政投入做過整修，看上去整潔有序。小公園有不少人駐足。
一名在村里理發師介紹，城中村改造消息出現后，對房東和租客都帶來較大影響。雖然他的租約簽了兩年，但房東并沒有透露是否與萬科合作，今后續租會更短，以方便房東隨時停租，對于鋪面經營店鋪的人來說，其實影響較大。
一些當地人介紹，因為位置優越，不少資本也對清湖社區新村的農民房頗為青睞。一些農民房在收到萬村邀請后，并不急于與萬村簽約托付改造，而是持觀望態度，就是希望看各路改造資本開的價格多少再做權衡定奪，甚至有一些自持農民房物業的業主迎合時代潮流，自己稍作整修，來提高租金和出租率。
“誰改造都沒關系，但我只想知道我下個月還可不可以租這里，租金多少？”這名要求匿名的理發師稱，租金如果有變化，他甚至考慮不理發改做早餐生意來維持盈利。
鏈接
金地回復全文
就草莓社區清湖社區新村租賃物業改造情況，金地向南方+介紹，金地草莓社區是金地旗下長租公寓品牌，致力于打造全生命周期租賃人群的公寓產品。2017年起，深圳市政府陸續發布發展住房租賃市場及引導城中村改造意見，金地草莓社區積極響應政府政策，并順應城市更新升級趨勢，改善城市面貌，提升人居環境，滿足不同奮斗階段人群適居生活的需求。
清湖社區新村是深圳最早的古村落之一，歷史悠久規模龐大，擁有300余棟物業，金地草莓社區改造項目共3棟。在前期產品定位及設計過程中，項目已根據當地居住人群的需求調研打造了相應產品，包括關內及周邊寫字樓辦公白領、周邊辦公藍領、家庭型原住民等。項目在嚴格遵照政府規劃導向及規范要求的基礎上，平衡目標租賃群體的需求，考慮客戶居住體驗、消費能力等，進行產品定位和定價。
金地草莓社區清湖項目致力為改善清湖社區新村街道面貌、居住空間、市政功能配套優化做出努力，未來也將持續不斷進行產品及服務升級，為不同階段租賃人群提供更好的居住環境和服務。在此也以開放的心態歡迎社會各界交流寶貴意見，共筑美好城市發展。
萬科回復全文
就清湖社區新村改造，萬科回復，在國家政策的大力倡導下，以及城中村安全、配套等矛盾日益凸顯的嚴峻形勢下，深圳市發布了一系列關于城中村綜合整治的整改文件。萬科積極配合深圳政府對城中村環境進行改造，積極履行企業社會責任，打造更安全宜居、體現城市包容性的居住空間，使村內環境、消防、安全、管理等各方面得到全面提升，為城中村居民帶來更美好的生活環境。
有租戶擔心全面改造后的城中村公寓價格會大幅上漲帶來經濟壓力。事實上，改造前后的租金價格是處于同等區間，例如在坂田新圍仔項目中，新圍仔城中村未改造的單房均價在 800 元/間/月，一房一衛價格區間在1100-1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，改造后泊寓的價格區間為798-1398元 (含家私家電)；在福田玉田村，未改造的單房價格區間在 1250-2600元/間/月，一房一廳或兩房價格區間在2600-4000元/間/月，改造后的泊寓價格為1398-2498元/間/月(含家私家電)。（除泊寓租金數據，其他均為截至2018年6月第三方數據）。
誠然，萬科在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用30多年房地產開發經驗，在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間并努力維持單間公寓的月租金穩定，為租戶提供更加安全和舒適的居住環境。（記者 李榮華）
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目前清湖萬科項目改造后的租金價格，不妨參考已建成項目。新圍仔村改造后泊寓的價格區間為798-1398元間/月 (含家私家電)，玉田村改造后的泊寓價格為1398-2498元/間/月(含家私家電)。
萬科泊寓在龍華景樂也有3棟100套的公寓項目即將月底向市場開放。
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一名在村里理發師介紹，城中村改造消息出現后，對房東和租客都帶來較大影響。雖然他的租約簽了兩年，但房東并沒有透露是否與萬科合作，今后續租會更短，以方便房東隨時停租，對于鋪面經營店鋪的人來說，其實影響較大。
一些當地人介紹，因為位置優越，不少資本也對清湖社區新村的農民房頗為青睞。一些農民房在收到萬村邀請后，并不急于與萬村簽約托付改造，而是持觀望態度，就是希望看各路改造資本開的價格多少再做權衡定奪，甚至有一些自持農民房物業的業主迎合時代潮流，自己稍作整修，來提高租金和出租率。
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誠然，萬科在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用30多年房地產開發經驗，在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間并努力維持單間公寓的月租金穩定，為租戶提供更加安全和舒適的居住環境。（記者 李榮華）
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