“立體鏈條”化解居民物業(yè)糾紛 業(yè)主與物業(yè)糾紛立案前，管理部門、司法所等先調(diào)解
如今，業(yè)主與物業(yè)間的摩擦逐年增多，很多不惜鬧上法庭，傷害了雙方感情。開發(fā)區(qū)法院丁卯法庭根據(jù)實(shí)際情況，創(chuàng)造了一套新模式，在立案前設(shè)立三層調(diào)解矛盾方法，把大部分糾紛化解在源頭。
“物業(yè)聯(lián)管”重感受
開發(fā)區(qū)法院丁卯法庭庭長(zhǎng)吳茜介紹，去年上半年，他們提出關(guān)于成立丁卯“物業(yè)聯(lián)管”巡防維權(quán)工作站的工作意見，希望實(shí)現(xiàn)“警、社、物、民”聯(lián)動(dòng)共管的治安巡防維權(quán)機(jī)制，得到丁卯街道和相關(guān)部門的大力支持。
吳茜說(shuō)，這是一種立體化鏈條式物業(yè)矛盾糾紛處理新模式，在法院立案前共有三層。當(dāng)產(chǎn)生物業(yè)方面的矛盾后，第一層在物業(yè)管理（街道物業(yè)管理站和各小區(qū)物業(yè)公司），“每家物業(yè)公司有專人負(fù)責(zé)對(duì)接城管、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，物業(yè)的人可聯(lián)系相關(guān)部門，幫居民解決問(wèn)題。”
吳茜舉了一個(gè)例子，曾經(jīng)有家小區(qū)一樓的飯店油煙噪音擾民，居民認(rèn)為物業(yè)不作為，不愿繳物業(yè)費(fèi)，于是物業(yè)工作人員聯(lián)系了工商和衛(wèi)生部門，在兩家部門的配合下，擾民問(wèn)題解決，居民主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
如果第一層不能解決，接下來(lái)就由人民調(diào)解員或司法協(xié)理員上場(chǎng)。
69歲的周秀琴曾是一名法律工作者，退休后她發(fā)揮余熱，在丁卯司法所擔(dān)任人民調(diào)解員。去年，江南世家物業(yè)欲將40多位拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，“他們每個(gè)人理由都不一樣，有些與鄰居有糾紛、有些不滿小區(qū)違建，有些說(shuō)經(jīng)濟(jì)條件差，我一個(gè)下午電話調(diào)解了六七家。”周秀琴說(shuō)。
三層調(diào)解過(guò)濾矛盾
吳茜介紹，如果前兩層沒(méi)有解決，就用第三層的地方法庭訴前調(diào)解。吳茜告訴記者，丁卯某小區(qū)一對(duì)夫婦拖欠2016年和2017年兩年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司催繳無(wú)果，便想將對(duì)方告到法院，在訴前調(diào)解中調(diào)解員了解到，這對(duì)夫婦中的先生陳云（化名）已是重癥晚期，夫妻倆生活困難。調(diào)解員與社區(qū)及物業(yè)溝通，今年春節(jié)期間，社區(qū)和物業(yè)的工作人員帶著慰問(wèn)品前往這對(duì)夫婦家中探望，陳云夫婦很是感動(dòng)。物業(yè)主動(dòng)提出免除兩年物業(yè)費(fèi)6000余元，陳云夫婦當(dāng)即表示感謝，并稱之前他們做得不好，會(huì)從2018年開始繳物業(yè)費(fèi)，今后絕不拖欠。
吳茜說(shuō)，經(jīng)過(guò)三層過(guò)濾仍未能解決的，才由法庭依法審理，2017年，丁卯法庭受理該類案件216件，調(diào)撤率高達(dá)82%，“真正對(duì)簿公堂的只有三十幾件”。吳茜告訴記者，群眾并不想打官司，站上法庭傷害了情感，“物業(yè)聯(lián)管”充分考慮當(dāng)事人的感受，將矛盾調(diào)解前置。
開堂授課講物業(yè)合同
丁卯街道有五個(gè)社區(qū)，丁卯法庭的三位法官對(duì)接一到兩個(gè)社區(qū)，法官們一到兩個(gè)月以社區(qū)為單位開堂授課，“學(xué)生”們有人民調(diào)解員、司法協(xié)理員、物業(yè)工作人員、小區(qū)業(yè)主等。吳茜說(shuō)，他們?cè)趯?shí)踐中發(fā)現(xiàn)很多居民因物業(yè)服務(wù)不到位拒繳物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)此陷入惡性循環(huán)。
“物業(yè)服務(wù)是合同的履行，物業(yè)一部分服務(wù)不到位，業(yè)主就不繳全部費(fèi)用是不對(duì)的，業(yè)主找到證據(jù)證明哪一部分服務(wù)不到位，可以減免這一部分物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司服務(wù)到位的部分，業(yè)主必須繳納。”在法官劉沫的講課中，這一內(nèi)容受到業(yè)主和物業(yè)的歡迎，“合同能夠保護(hù)雙方的權(quán)益，希望大家增加契約意識(shí)，不要有一點(diǎn)矛盾就否定物業(yè)的付出，雙方都要遵守合同。” （鞠恩春 張馳川）
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