房貸收緊下 市場表現理性平穩
多家房企仍然看好惠州發展前景，深度布局惠州市場。南方日報記者 王昌輝 攝
2016年10月6日，惠州市政府發布《關于進一步加強房地產市場監督管理工作的通知》正式啟動樓市調控。轉眼間，調控周期已滿兩周年。
跟隨不間斷的行業規范舉措、政策加碼，以及動態化的專項整治行動，從樓市虛火旺盛到逐步理性規范和平穩健康發展。尤其進入今年，開發企業融資難度加大、購房市民貸款也受到影響。
市場行至四季度，按揭成本的加大和放款難使得部分購房市民放緩置業腳步，市場銷售明顯放慢；調控的持續和融資成本的增加也使得開發企業在土地市場上更加謹慎，前期高溢價拿地的局面得以改變，企業更加關注到市場風險的防控。
最為人們關注的則是龍頭房企的表態。繼國慶節前夕萬科地產秋季例會現場高調出聲“活下去”，碧桂園地產暫停下拿地腳步，以及恒大集團的精簡人力編制等，行業三巨頭的這些舉措被業界理解為行業風向開始變化的顯性指標。是針對市場調控、金融環境的形勢緊握現金流過“寒冬”的表現。
聚焦當前惠州房地產市場的發展形勢，結合城市所處的粵港澳大灣區和深惠同城發展的進程，如何更好地理解市場環境的動態變化，同時更有效地辨別市場風險和機遇？記者于近期實地走訪了多家企業和樓盤一線了解動態變化，同時請了多位行業專家進行解讀。
如何理解調控常態化？
調控規范市場行為同時也在防控市場風險
兩年前，隨著房地產市場的迅速升溫，企業不規范行為的出現帶來市場波動。在這一市場形勢下，繼珠三角周邊佛山、珠海等城市啟動新一輪樓市調控后，惠州市政府2016年10月6日發布《關于進一步加強房地產市場監督管理工作的通知》，啟動當前輪次的樓市調控。
至今，調控周期已滿兩周年。在這期間，階段性的市場專項整治行動，“限售”政策調控加碼，以及價格監制、銷售規范和今年以來的限制性購房舉措、境外機構和人員購房的限制等措施，樓市穩步得到規范。
然而市場也出現了不同的聲音，針對“限售”“限價”等舉措的嚴格實施，部分業內人士認為，盡管在市場層面實現了價格穩定，但實際上也抑制了正常的市場供需。相關代表就介紹，從去年企業出現的捂盤惜售、放慢工期，以及價外加價等現象的出現，很多實際上就是企業為規避限價的方式，這也助推了階段性的供需失衡。
該業內人士同時認為，延伸到當前的市場，隨著調控的長效化得到明確，企業開始加速推售加速趕工，希望實現高周轉。由于新房源產品集中推向市場，市場面臨的壓力進一步增大。
如何理解這一局面？惠州世聯行副總經理胡光宇認為，應該看到政策的長效性和調控的堅決性。他介紹，盡管部分前期市場的動蕩局面出現有調控的因素，但其根本還是在于企業自身的僥幸和投機取巧。“就當前的惠州樓市的發展局面而言，過熱的傾向還是比較明顯的，因而調控的常態化對于市場長效運營是很有必要的。”胡光宇說。
“市場調控并非只意味著限制和規范，同時也是對于市場風險的有效防控。”市房管局信息中心主任練曉旋介紹，針對惠州房地產行業現在已經形成了動態監測機制，除了實時監測市場和規范市場行為，對于市場的潛在風險和企業遇到的困難局面也能夠提前掌握，防控市場的運行風險，更有效地保障市場的平穩健康發展。
怎樣看待房貸收緊？
企業能從容選擇進退，拿地擴張需謹慎
“利率上浮多少我已經不在意了，只要能夠順利放款出來就謝天謝地了。”在記者近期的調研采訪過程中，在水口三環路旁某樓盤置業的市民劉彬這樣說。他稱自己簽合同付首期款還是上半年5月初的時候，而貸款申請一直到近日才審批，利率上浮的比例也上漲了不少。
另在馬安的江譽誠項目，開發商德威集團營銷中心總經理劉友坦言，現在的銀行收件和審批越來越難，前期積壓的按揭款也很難放下來。“四大行我們現在都很少送件了，新的銷售客戶都是盡量往光大、興業等商業銀行送，還能有些額度。”
事實上，房貸等收緊的局面早于去年四季度就已經開始出現。彼時市場各方認為屬于常規的年終額度緊張，次年年初就將陸續放寬。但隨著今年以來，房貸等卻持續收緊。針對房地產企業的開發貸全面停滯，多家銀行陸續停貸二手房按揭業務，新房業務也放緩收件，放款周期則大幅度拉長，利率上浮比例當前已經來到了50%左右。
在2014年中，跟隨銀根收緊，市場銷售不暢，大量企業陷入資金困局，最后包括本土龍頭房企光耀集團在內的多家房企資金鏈斷裂，樓盤項目爛尾。前車之鑒歷歷在目，如何理解和把握當前的房貸等的收緊？
惠州中原地產董事總經理鐘志斌認為，兩輪市場有著本質的不同。他說，盡管呈現出來的都是市場缺錢，但兩個階段的市場供需和形勢是完全不一樣的，2014年階段的企業是真的面臨著絕境，但對于當前的企業而言遠未到關系存亡。一方面，經歷過殘酷的市場洗禮后，開發企業們更加懂得“活著”的價值，另一方面，則是過去兩三年的暖市積累了較充裕的余糧。缺錢更多的不過只是表現為階段性的資金周轉周期被拉長。
“不同于此前一些企業面臨著背水一戰，當下的房企們有著足夠的時間做出從容的選擇。”惠州市房地產業協會秘書長劉瀟介紹，在前一階段有力的銷售業績支撐下，盡管大量企業面臨著回款難等問題，但企業要想保持較為暢通的資金局面并非難事。她同時認為，企業應該保持足夠的風險意識和理性。“在調控的不斷深化局面下，動態市場是在不斷發生著變化的，企業是安穩經營還是持續擴張是各自的發展策略，但都應該量力而行。”
如何看待市場銷售下滑？
月度銷售保持破100萬平方米高位，市場逐步恢復理性
在過去兩年的調控周期里，市場供需旺盛，房源供不應求已然成為樓市常態，大量項目推售入市便能迅速取得樂觀的銷售局面。“現在只要有房源推出來基本上都能夠迅速賣掉，最無奈的就是工地工程進度太慢。”記者在今年5月走訪中，多位銷售人員如是表示。
今年黃金周國慶假期（10月1日—10月7日），惠城區新房網簽數據僅為146套，網簽面積1.52萬平方米。具體到整個9月份市場，區域月度新房住宅網簽數量也僅為1895套，而同期的供應房源數量則達到了4649套的高位值。
延伸到全市層面，在9月份，全市共計領取預售許可證109個，批售新建商品房源24252套，環比上升約47%。在銷售表現上則為11980套，成交面積112.35萬平米。相較前期市場的150萬平方米左右的高位交易表現出現較為明顯的滑落。
“現在的市場銷售局面是真的變了。看房選房的客戶數量明顯減少，房源的去化速度很明顯地減緩。”多位開發企業負責人在記者走訪時透露。仲愷某標桿樓盤項目負責人就稱，在兩個月以前，項目每周的上門客戶量基本在250批次左右，但在近兩個月，降到了只有50批次左右，下降得非常明顯。
如何理解市場出現的滑落？“你不可能時時刻刻都想著客戶扎堆搶房，新房一推出來就被銷售一空，市場永遠都是在處在不斷的動態變化之中的。”胡光宇認為，對比過去兩年的暖市，當前的市場會有些許涼意，但從更長周期的市場來看，仍然是處在高位的銷售表現，單月度的銷售規模仍然保持著破100萬平方米的成交，這意味著市場表現依然良好，供需面也保持著較為樂觀的局面。
“這種市場局面并非意味著‘寒冬’，更大程度上或許還是意味著市場的更加理性，在調控的深度發酵之下不斷回歸理性。”惠州自身營銷策劃人、攻略聯盟負責人李建鋒介紹，事實上，過去兩年左右的市場本身不是十分正常，過度旺盛的市場需求掩蓋了樓市的本質價值，產品研發、戶型設計、工程打磨，以及營銷策略等都變得可有可無。“跟隨調控的深化，市場回歸理性，回歸到房地產開發的本質價值這是最關鍵的。”
如何理解市場發展機遇？
城市發展前景優越，市場長效支撐有力
“無論是購房市民的集聚，還是開發企業的扎堆，惠州樓市最本質的吸引力都是在于清晰而樂觀的城市發展面。”惠州世聯行董事總經理周玉仁介紹，不管是粵港澳大灣區的發展進程，還是市委全會提出的創一流城市目標，惠州這座城市在內外兩個方面都有著足夠的發展潛力。
他認為，城市的這種發展機遇切實為房地產業的發展帶來長效支撐。
結合動態的市場表現，記者注意到，應對市場的變化，富辰、金裕等企業收縮，中海、隆生等企業仍在拿地擴張，碧桂園、恒大、海倫堡、新力等規模型房企更是頻繁加持土地，深度布局惠州市場。實際上，這在很大程度上代表著企業正在根據自身的實際理性經營，或擴張、或安穩，差異化發展明顯。
具體到當前呈現出下行勢頭的市場，在碧桂園、恒大、萬科等巨頭紛紛表態戰略放緩周期，多家房企表現出了對后續市場的看好。“前一階段很顯然是搶不過什么地都要的碧桂園，現在大量企業開始收縮策略，拿地議價空間也增大了，反而是一個比較好的拿地時機。”在惠布局20余個項目的某房企營銷負責人稱。
通過前期的拿地和并購等方式完成超過10個項目布局的中洲控股惠州公司副總經理曾煥中認為，深度布局惠州是必然的選擇。盡管當前的調控有一定影響，但基于粵港澳大灣區的進程，以及高鐵、城際和地鐵軌道等利好交通布局的規劃落地，城市未來的發展前景對企業來說就是一種保障，也能夠有效給企業以時間換發展空間的機會。
“城市的發展面優越，但對于房地產市場的發展，能否高效高質發展與城市的高效發展相匹配也是需要關注的焦點。”劉瀟介紹，就當前的市場發展現狀來說，與粵港澳大灣區要素集聚發展要求，以及與泛區域要素配置能否有效對接，市場的產品質量、多樣性，以及服務的規范化等行業軟硬件能否快速發展提升都將成為關鍵。
周玉仁同時介紹，結合城市針對城市能級提升、土地效能提質方面的規范引導，房地產企業如何在短周期的開發之外更深度融入城市區域建設和產業構建也將是值得深思的問題。周玉仁認為，盡管在當前的調控勢頭之下，利潤空間被攤薄，但跟隨著城市發展，只有更為深度地參與和融入城市發展才意味著未來的紅利。
供需表現??供不應求局面改變市場供應量充足
記者監測惠州各縣區房管部門動態數據發現，在過去的9月份，惠州全市商品房銷售規模出現明顯的下滑。據數據顯示，該月度全市商品房成交面積為112.35萬平方米（房源套數為11980套），環比下降9.7%，同比也出現6.3%的下滑。值得注意的是，盡管對比出現滑落，但單月銷售規模仍保持在100萬平方米的高位值。
另外，值得關注的則是該周期的市場供應表現。據預售許可證監測數據，全市三縣四區在9月份共有109個新預售許可證發放，供應房源數量達到了24252套，環比增幅近50%，其中博羅破6000套的供應數量位居各縣區首位，此前市場供不應求的局面出現反轉，市場供應新房較為充足。
記者注意到，隨著市場調控的持續深化，前期放緩推售或放慢工期的樓盤項目開始加速推售回籠資金，市場在下半年逐步出現推售高峰期，這一方面有效補充了市場房源滿足購房需求，另一方面則有效拓寬了市民的選擇面，推動市場在產品打造、服務水平等方面的有效提升。
土地市場??高溢價局面不再企業拿地更謹慎
今年7月，多宗優質地塊進入土地掛牌公告階段宜居打破了長達半年的土地供應荒局面。金山湖、橋東、馬安等區域多宗規模土地進入市場，隨著8月、9月份陸續掛牌出讓，惠州土地市場出現階段性的活躍局面。
結合動態市場，記者注意到，金山湖等核心區多宗地塊的入市引起了眾多市場企業的關注、其中位于金山湖片區的規劃編號為jsh-b08-01-1、jsh-b08-01-2的兩宗總面積為15萬平方米的組合地塊，由于地塊區位和規模優良，多位業界人士結合此前小金口地塊的爭奪局面認為該宗地不出意外也將引起企業的競奪。
然而，隨著8月28日落槌，深圳華僑城置業投資有限公司、深圳市潤投咨詢有限公司和保利灣區投資發展有限公司三家央企組成聯合體以32.7億元的底價拍得。另在惠城東平窯頭，橋東文頭嶺，以及馬安閱糧畜牧場鹿江瀝等地的多宗土地均未出現企業高價競奪局面，最終地塊的交易價格土地溢價率均保持在50%以內。
“結合當前市場的運行勢頭，以及調控的長效趨勢，企業在土地競拍市場呈現出謹慎姿態屬于意料之中。”相關業內人士介紹，從市場發展來看，企業拿地要避免“面粉比面包貴”的局面，在價格監制機制嚴格執行的情況下，土地的過度溢價就意味著利潤空間的壓縮。以馬安區域為例，當前價格監制的指導價格區間為10000元/平方米左右，企業過高價格拿地就意味著開發風險的加劇。“另一方面也可以看到，跟隨調控的常態化，企業的擴張投資也正在不斷理性化。”
政府聲音??逐步建立多主體供應的住房機制
市房管局相關負責人再度重申了調控的堅決性。他介紹，政府對于房地產市場的調控是長效的，將逐步建立起多主體供應的住房機制。
該負責人認為企業應該謹慎拿地擴張，有效防控風險。“從長效的市場周期來看，樓市永遠都處在一個動態的變化過程之中，對于企業來說，時刻保持有效現金流應對市場風險很關鍵。”
他透露，該局當前正聯合發改、住建、金融等多個部門籌備新一輪專項整治行動，除了對于企業違規行為的嚴肅查處，對于企業潛在的經營風險、資金風險等方面也將及時予以規范。這意味著市場調控的深化不單是有效規范企業行為，同時也將更為有效地規避市場運行的風險。
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