傳統“金九銀十”樓市銷售旺季或將不再
9月即將結束，太原樓市平平，傳統的“金九銀十”樓市銷售旺季或將不再。
雖然近幾年來，“金九銀十”基本不再延續市場環境好的時候的活躍度，但作為下半年最重要的業績沖刺節點，在行業強調成交量和資金回籠的當下，開發商仍很看重9月、10月的銷售節點，紛紛加速推盤并開啟促銷通道。目前，太原不少品牌開發商都推出了大幅度的優惠信息，包括恒大、新城等地產公司。
在業內人士看來，“金九銀十”期間，以價換量的房企將逐漸增多。但預計今年銷售業績不會有大幅提升，基本保持平緩狀態。
低于9折促銷吸引購房者
9月份以來，太原市場上最先開啟促銷的是恒大，折扣優惠覆蓋住宅、寫字樓、商鋪多個業態。具體來說，恒大在售主要項目優惠八九折，絕大多數項目首期支付額降到史上最低，7—8萬元就可以下單，甚至還有首付低至3萬元的項目，這當中，有些項目額外還可以享受九八折折扣、交一萬抵3萬、交一萬抵5萬等。除恒大外，富力、萬科、保利等地產先后推出優惠措施。根據付款方式不同，享有的優惠政策也不同。不少項目還推出了部分限量特價房，優惠力度更大。
業內人士表示，9月份是房企沖刺下半年及全年業績的月份，國慶長假前后各家房企將推出一系列營銷活動，每個區域根據銷售情況，都會具體制定不同的優惠方式和力度。
某品牌房企營銷負責人告訴山西晚報記者，每年“金九銀十”，各項目肯定有促銷活動，但大家會根據實際銷售情況而各有時間節點和力度上的差別。比如上半年銷售增幅一般的項目，會將下半年的銷售重點放在“金九銀十”；年中發力的項目，會把下一次促銷時間節點放在年終。
其實不僅是9、10月份，太原不少樓盤早在8月份便開始推盤，讓利意愿明顯增強。山西晚報記者查閱了克而瑞統計數據，發現全國29個被監控的重點城市商品住宅8月供應量為2345萬平方米，環比和同比分別上升4%和14%。隨著年內最后一個熱銷期的臨近，部分樓盤將紛紛上市，9-10月間供應量將有顯著提升。
業內人士表示，以價換量的房企將會越來越多，很多大房企已經按序時進度完成計劃指標，目前還在爭取更高的目標，但發展速度有可能放緩。
下月市場預計不會太火爆
從太原市大環境來看，目前優質熱門地塊的地價已處于較高位置，房企土地儲備充足，下半年土地購置也會放緩，資金需求相對穩定，大房企以價換量的需求并不迫切，中小房企即使降價促銷效果也不理想，因此促銷動作會帶來一定效果，但優惠幅度不會太大。此外，全國樓市降溫明顯，特別是一二線城市的新房市場，“金九銀十”業績平平，銷售不復以往火爆局面。
今年下半年以來，全國調控政策持續升級。住建部等七部門在全國包括太原在內的30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，之后監管層再次重申“遏制房價上漲”。在此背景下，根據克而瑞統計數據顯示，2018年8月份，受季節性因素影響市場銷售情況平穩，全國32家房企合計實現銷售5012億元，與7月份業績規模相比基本持平，同比僅微增0.1%。
分析人士認為，隨著房地產調控“因城施策”的深入，不少房企出現了業績上漲乏力的現象。太原市近兩年量價普遍上漲，今年逐漸出現大型房企上漲速度放緩的跡象。“金九銀十”期間房企銷售業績不會有大幅提升，基本保持平緩狀態。
未來政策不可預知房企看淡市場
一位房企營銷負責人說，“在控制房價上漲的主基調下，房企對未來政策不可預知，看淡市場也難免。盡管房企的利潤增長情況較好，個別企業甚至出現爆發式增長，但并不能代表今年的整體樓市。當下，調控趨緊、市場高壓，房企對于后市的判斷并不太樂觀，不少房企提出了加速回款、減緩拿地節奏、降負債降杠桿的要求。”
土地成交情況印證了各房企的操作思路。隨著樓市調控的深入，土地流標現象逐漸增多。根據某地產研究中心統計數據顯示，二線城市連續兩個月土地流標創造最近幾年紀錄，8月份流標土地高達71宗，超過7月份的68宗。
某房企營銷負責人說，一線市場活躍度很強，但受調控政策影響很大；三四線沒有調控，但市場消費存在非理性因素，量價持續上漲沒有支撐。市場出現變化后，三四線城市冷清得會更快。
眾多業內人士紛紛預計，未來一年內全國房地產銷售將放緩，放緩的原因主要包括銀行向購房者放貸的嚴格監管，以及市場相較于2017年需求轉弱。某名盤銷售人員坦言，“成交量受政策影響很大，如果不限購、限貸，太原房地產市場的活躍度比現在要好很多。相比周邊相鄰省份的省會城市，太原市基本屬于洼地，依然具有吸引人的優勢。”
對太原樓市而言，政策影響效果到底有多大，樓市何時會出現新的拐點，有業內人士預言，可能在四季度或年末會有體現。
房產投資者切記要把賬算清楚
經過多輪政策調控的洗禮，市場以及購房者均已變得更加理性，但仍有少數購房者盲目投資房地產。
政策實行限購、限售后，按照正常流程，房屋投資、周轉周期將變得更長。以投資一套期房為例，項目需要兩至三年的工期，如果順利的話，交房后最快兩年時間拿到房產證。兩年之內出售稅費較高，市場競爭力低于滿兩年出手的房屋，所以如果能在市場正常價位出售，很可能需要等6-7年的時間，投資成本回收時間較長。在持有投資房產期間，房子只可以出租回籠資金，而不能銷售、不能過戶，需要現金時不具備快速變現的能力。按照太原市中小房產投資者的投資規律來看，投資期房至少需要六七年時間。而六七年以后的市場情況具有不可預見性，屆時可能會對二手房銷售提出更高的門檻，例如限售年限增加、交易轉讓稅費提高等，這些都會讓投資炒房承擔巨大風險。
與此同時，就太原市房屋租賃市場來說，商品住宅靠出租獲得的收益率相對較低。舉一個太原市區內較為普遍的例子，一套100平方米的房子售價120萬元，月租金2500元，租售比為1:480。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300—1∶200。如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶300還是低于1∶200，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
因此，投資買房之前，一定要計算清楚倒手和出租的投資回報率，不可盲目跟風買投資房。
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